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【上海房产律师】借名买房遇上强制执行,房屋实际权利人如何维权?
发布时间:2024-03-24 18:24:05作者: 上海律师网浏览量:43 ℃

弟弟借嫂子的名字购买了一套房屋,房屋登记在嫂子的名下,但是后来哥哥和嫂子离婚了,双方也都明确这套房屋实际上是弟弟所有的。然而,哥哥和前嫂子因为债务问题被债权人起诉,又因为没有履行判决而被强制执行,登记下前嫂子名下的这套房屋就面临着被拍卖的问题,弟弟只能向法院提起了执行异议之诉,法院审理后依法予以支持。

张某1准备与相恋多年的女友结婚,急需购买婚房。于是,其与哥哥张某2及嫂子方某(以上均为化名)商量,借嫂子方某的名义购买了某房产,由方某与开发商签订商品房买卖合同,登记在方某名下。张某1支付购房款、维修基金、契税、水电燃气费等费用,并装修入住至今。由方某领取了该案涉房产的不动产登记证书。双方曾签订协议书一份,约定该房产实际产权人为张某1,享有对房产的各种处置权等。后来,张某2与方某协议离婚,二人在离婚协议书中也载明女方方某名下的该案涉房产与张某2和方某无关。后随某因借款合同纠纷将张某2、方某诉至法院,审理过程中查封了方某名下该案涉房产。后法院作出判决,张某2偿还随某借款本金29万元及利息,方某对上述借款本金8万元及相应利息承担共同还款责任。判决生效后,二人均未履行。随某申请强制执行,法院裁定评估、拍卖该案涉房产,并要求方某或实际控制人迁出并腾空该房产。后张某1向法院提出书面申请,终止对案涉房产的执行行为,法院经审理裁定驳回张某1的异议请求。张某1提起执行异议之诉,请求法院不得继续执行第三人方某名下的案涉房产,并解除对该房产的查封、评估、拍卖等执行措施,依法确认案涉房屋归其所有。经法院审理认为,对案涉房产的实际权利人的认定,应根据出资、协议约定及当事人意思表示等情况。根据庭审查明事实,原告张某1与第三人方某之间存在借名买房关系,借名买房系借名人与出名人协商,以出名人名义购买房产并登记在出名人名下,且约定房产归借名人所有的行为,原告张某1系案涉房产的实际权利人。原告张某1提供证据证明其系案涉房产实际出资人及占有人,且无证据证明其通过借名买房是为逃避债务、规避执行。因此,张某1作为案涉房产的实际权利人,相较于被告随某基于第三人方某应当履行还款义务而享有的债权,应优先予以保护。因此,原告主张的不得继续执行案涉房产并解除对案涉房产的查封、评估、拍卖等执行措施,法院予以支持。

借名买房遇上强制执行,房屋实际权利人如何维权?

问题1:随某作为债权人,起诉张某2和方某共同偿还债务,说明什么?

律师指出:《民法典》第1064条规定:夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务,以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务,属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务,不属于夫妻共同债务;但是,债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。在本案中,张某2和方某已经离婚,随某作为债权人起诉张某2和方某返还债务,法院审理后判决张某2和方某共同承担该债务,说明该债务为张某2和方某的共同债务,要么是以两人共同名义所借的债务,要么该债务是用于两人在离婚之前的共同生活或共同生产经营。

问题2:本案中张某1和张某2 以及方某,针对借名买房的事实,签订的协议是否有效?

律师表示:《民法典》第143条规定:具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。从法律上看,目前没有一个效力性强制性规定明确借名买房的行为是无效的,双方签订的该协议是双方的真实意思表示,且也不存在逃避债务而恶意串通的行为,因此该协议是有效的。

问题3:本案对于借名买房的行为有什么警示意义?

律师提醒:借名买房会存在房屋的实际权利人和房屋的登记权利人,从客观的房屋登记情况看,借名买房的房屋是属于房屋的登记权利人所有的,而房屋的实际权利人要想在客观上也成为权利人,那么就应当在借名买房的过程中留存好转账记录以及和房屋的登记权利人之间签订相关协议,以此确保自己的权利。当然,借名买房的风险较大,且多数情况是为了规避限购限贷或者户口管理等政策,存在违法违规的问题,更应当予以重视。

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