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房屋卖出后医药公司与魏某所签租赁协议是否有效
发布时间:2017-05-26 13:26:00作者: 沪律网小编浏览量:39 次

  [案情]

  魏某自1993年以来一直租赁县医药公司位于韩集镇的两间楼房经营药品,1999年3月魏某经医药公司同意后将该楼房转租给张某。但2000年仍是以魏某的名义与医药公司签订的租赁协议,2000年8月医药公司在未通知魏某与张某的情况下,以48000元(国有资产管理局评估价)将该两间楼房卖给了韩某,韩某将款付清并办理房产过户登记手续后,通知魏某、张某搬迁,但张某拒绝搬迁。2001年至2003年,魏某与医药公司仍然签订了租赁协议,魏某仍将该楼房转租给张某。韩某以张某、医药公司及魏某侵犯财产所有权为由起诉至法院,要求张某反还房屋,魏某和医药公司赔偿损失。

  [分歧]

  本案争议的焦点是韩某与医药公司的房屋买卖合同是否有效,魏某和张某是否优先购买权。

  一种观点认为,医药公司将房屋出卖时未提前通知魏某和张某,该买卖行为无效,韩某无权要求张某搬房,应驳回原告的诉讼请求。

  另一种观点认为,张某系转租人,其与医药公司没有租赁协议,医药公司在买卖房屋时无须通知张某,即张某无权主张优先购买权,且承租人魏某也未主张优先购买权,所以韩某要求张某搬出所占房屋符合法律规定,应予支持。魏某和医药公司明知该房已卖给韩某,仍签订了租赁协议,致使韩某不能行使权利,给韩某造成了损失,故应赔偿韩某经济损失。

  笔者同意第二种意见。

  [评析]

  本案涉及三个问题。第一,转承租人是否享有房屋的优先购买权。

  《合同法》第224条规定“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”。转租是指承租人不退出租赁关系,而将租赁物出租给次承租人使用收益。在转租中,出租人与承租人之间的租赁合同仍然有效,虽然次承租人与出租人之间没有权利义务关系,当因次承租人的原因发生租赁物损害时,出租人有权向承租人要求赔偿,同时次承租人也不能向出租人主张权利,因此如次承租人不能得到租赁权而遭到损害时,其只能向承租人请求赔偿,因为次承租人的租赁权是基于承租人的租赁权而产生的。

  综上所述,次承租人在出租人买卖房屋时不享有优先购买权,当然,当原租赁合同未到期时,因原租赁合同继续有效,转租合同也仍然有效,次承租人仍可占有、使用租赁物。但在原租赁合同有效期限届满后,次承租人就不能占有、使用租赁物了。

  第二个问题是如果魏某主张优先购买权,应在何时提出。

  《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖、出租房屋,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。”《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。从上述规定看,出租人在出卖租赁房屋时,应提前通知承租人,如果没有通知,就违反了法律规定,构成对承租人优先购买权的侵害,承租人就可以主张买卖合同无效。但是承租人在什么时间可以主张买卖合同无效,法律没有规定,有人认为承租人随时可以主张买卖合同无效。笔者认为这是不妥的,因为如果承租人一直不主张优先购买权,那么买卖合同的效力就一直处于不稳定状态,这样不利于交易秩序的稳定,所以应当确定一个合理的期限,来促使承租人行使权利。超过合理期限,承租人就丧失优先购买权。房屋所有人与买受人买卖租赁房屋没有提前通知承租人,该买卖合同并不是必然无效,只有当承租人在一定的合理期限内主张权利时,才有可能使买卖合同无效。因此,对承租人主张权利的期限必须给予限制,究竟给承租人行使优先购买权的期限为多长,如果以侵权的诉讼时效一年计算,虽然符合侵权行为诉讼时效的规定,有其合理性,但是时间还是过长,不利于维护交易的稳定,也不利于维护房屋买受人的权利。本案魏某及医药公司均知道租赁房屋已卖给韩某的情况下,双方仍然签订了房屋租赁协议, 韩某虽然早已付清购房款,并办理过户登记手续,但一直未得到房屋,其权益受到侵害也是比较明显的。因此笔者认为,虽然买卖出租房屋未通知承租人,但承租人应在知道房屋买卖后的三个月内行使优先购买权的权利,比较合理,也与出卖前三个月通知承租人的规定相吻合。这样,即维护了承租人的权利,也保护了房屋买受人的权利。

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