出租人和承租人签了租赁合同后，承租人把一年的租金和押金都付给了出租人，但是承租人一直没有入住房屋。在签订合同两个月后，承租人表示自己不再租赁该房屋了，要求出租人退还租金，双方协商未果后，承租人把出租人告上了法院，最终在法院的调解下，承租人支付出租人2个月的租金作为赔偿，出租人退还承租人剩余的租金。

原告李某和被告王某签订房屋租赁合同，约定被告王某将房屋租赁给原告李某，租期为1年，租赁费为1.3万元，押金2000元。签订合同后，原告向被告转账支付了租金及押金，但被告并未将该房屋交付给原告使用，原告也未入住该房屋。签订合同两个月后，原告告知被告自己不再租赁该房屋，要求被告退还房屋租金及押金。被告认为双方已经签订合同，约定租期一年，而且，被告向原告多次提出交付房屋，但原告均以不在本地为由导致房屋未交付原告，原告无权要求被告退还租金。双方协商不成，原告将被告诉至法院。在法官的调解下，双方达成调解协议，原告同意支付给被告两个月的房租弥补被告的损失，被告也同意退还剩余租金。

问题1：本案中的房屋租赁合同效力如何？

上海房产律师表示到：《中华人民共和国民法典》第703条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原被告虽然签订了合同，但是出租人未将房屋交付给承租人使用，合同生效要件未达成。因此本案中的房屋租赁合同处于已成立但未生效的状态。

问题2：本案中的原告是否有权要求被告退还租金？

律师回答到：原告作为承租人，主张被告未向自己交付房屋，被告虽辩称自己已向原告多次提出交付房屋，但原告均以不在本地为由导致未交付，但是未向法院提供相应的证据予以证明。因此，原告租赁房屋的目的已经无法实现，有权要求被告退还租金。

问题3：本案最后为何原告还要支付被告两个月的租金作为弥补被告的损失？

律师解释到：该结果是在法院的调解下，原告和被告之间达成的调解协议。其中单从法律上看，只要原告能进一步举证房屋未按时交付是因为被告的原因，而被告又缺少举证材料，原告是可以拿回所有的租金的押金的。当然，通过调解的方式也能减少进一步的纠纷，否则可能还会有被告提起上诉等程序。