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老太购买动迁安置房,房款基本付清后要求过户被拒绝,起诉还被法院还输了官司
发布时间:2020-09-10 09:10:51作者: 沪律网小编浏览量:47 次

【摘要】

潘老太通过中介公司购买了一套动迁安置房,因根据相关政策规定,动迁安置房3年内不得转让、抵押,不得上市交易,潘老太支付了大部分房款,拿到了房屋和产权证。在得知房屋限制交易期届满,可交易过户后,潘老太向房屋产权人等人提出要求配合办理房屋过户手续,遭到产权人的拒绝。潘老太将产权人等相关人员告上法庭,要求办理过户手续,居然被法院判决败诉!

【案情】

王宏在上海市某区有套动迁安置房,根据相关政策规定,动迁安置房3年内不得转让、抵押,不得上市交易。2015年2月王宏在拿到房屋后,即将房屋出售给了俞某,双方约定出售价格为人民币50万元,俞某先支付40万元,王宏需将房屋和产权证均交给俞某,但因房屋暂时不能上市交易过户,待可以过户后,王宏需配合俞某过户,过户后俞某给付剩余房款。

俞某实际是个炒房客,他购买王宏房屋的目的是为了再出售,赚取差价,为今后转让房屋手续办理之便,找来朋友戚某办理了委托公证,要求王宏作为委托人向戚某出具《委托书》,由王宏委戚某为代理人,办理包括房屋产权过户、收取房款等在内全部的房地产交易事项。

2016年5月,拿到房屋钥匙和产权证后,俞某就将房屋卖给了范某,戚某则以王宏的委托代理人的身份与范某签订了《房地产买卖合同》,范某先后向俞某和戚某支付房款90万元,余款10万元约定过户之日支付,之后戚某向范某交付了房屋和产权证。

范某居然也是个炒房客,2017年1月经房屋中介公司居间介绍,戚某、范某以王宏代理人的身份与潘老太签订了《房地产买卖合同》,约定上述房屋转让价格为180万元,潘老太支付160万元房款后范某交房,剩余房屋20万元交易过户时支付。房屋可以上市交易时办理过户。戚某向潘老太出示了公证的委托书,并且也在出售人处签字。

合同签订后,潘老太向范某支付房款60万元,范某出具房款收据,载明到潘老太支付的购房款60万元。几天后,潘老太又向中介公司的负责人贺某转账100万元,范某向潘老太出具收据“今收到潘老太购买某房屋支付的房款100万元整。”当天,范某向潘老太交房,戚某则将委托公证书原件壹份、产权证原件壹本交给了潘老太。

2018年1月5日潘老太至房地产交易中心了解得知2018年2月10日房屋限制交易期届满,可交易过户了,遂向范某、戚某和中介公司提出要求产权人王宏配合过户。

当一众人找到王宏后,王宏拒绝过户,称自己已经撤销了对戚某的委托,并已经补办了房屋的房产证。另,王宏向潘老太展示了一份判决书,判决书显示因俞某无购房资格,且近期也无法取得购房资格,属于法律上的“限购”,王宏起诉俞某,经法院判决解除了王宏与俞某之间的《房屋买卖合同》,俞某应将房屋返还给王宏。

惊愕之余潘老太将王宏、俞某、范某、戚某、贺某和中介公司一同告上了法庭,要求他们配合办理房屋产权的过户手续。

 

潘老太表示,她经中介公司介绍看房认识范某,开始她以为范某就是房屋产权人,后来看到产权人,产权人是王宏,本来不想买了。可贺某出示了公证书,公证书记载王宏委托戚某出售该房屋,因此她就和戚某、范某签订了《房地产买卖合同》,因不放心范某,所以60万元给了范某,100万元给了中介的贺某。在了解得知房屋可以办理过户后,要求过户遭到拒绝。潘老太人物自己善意购房,并审核了公证书的受托人情况、产权证,王宏办理委托公证后未告知任何人又将委托书撤销,涉嫌一房多卖,故要求法院判决办理过户手续。

王宏则认为自己与潘老太之间没有房屋买卖合同关系,也没有收到原告支付的房款,范某无权代表两被告,范某在合同上签字应由其自负责任。而委托戚某办理房屋买卖手续,交易对象是俞某,且委托书明确委托期限为房屋可上市交易后一年。潘老太作为买受人,也看到了委托书,应明确知晓委托书并未发生法律效力,但还是与戚某签订了买卖合同,原告应对自己的行为承担法律责任。所以,不同意将房屋过户给原告。

范某表示自己买进房屋,然后出售给潘老太都是中介公司办理的,房款他只收到150万元,另30万元被中介公司拿走了,房屋钥匙、产证交他都给了中介公司,同意将房屋的产证应过户至潘老太名下。

中介公司与贺某称应由产权人王宏与潘老太继续履行合同,中介公司没有收取房款。

俞某说王宏挂牌出售房屋,将该房屋以50万元卖给他,他已经明确表示今后也会将房屋出售的,所以叫王宏办理公证委托手续委托给戚某,这样再出售房屋时则不需王宏再出面了。之后,他通过中介公司找到范某,以100万元转售房屋。范某支付90万元的房款给戚某,还有10万元尾款未付。虽然房屋法院判决自己与王宏签订的买卖合同解除,但潘老太仍可以要求王宏继续履行合同。

戚某表示自己是俞某的朋友,本不认识王宏。王宏与俞某签订过买卖合同,将涉案房屋出售给俞某,当时产证未办不能过户,俞某已付房款40万元,有10万尾款未付。后俞某欲将房屋转手,就让其王宏委托自己办理相关手续。俞某将房屋出售给范某,范某再把房屋出售给潘老太,他都以王宏代理人的身份签过字。

 

【判决】

法院最终驳回原告潘老太要求过户的诉讼请求,潘老太虽然支付了大部分的房款,也拿到了房屋和产权证,但仍无权要求产权人王宏把房屋产权过户给她。

 

【分析】

律师认为本案焦点实际上是戚某、范某以产权人王宏的代理人名义与潘老太签订的《房地产买卖合同》约定的买卖条件对王宏是否有效,能否约束王宏,只有当条款有效了,潘老太才能要求王宏配合办理房屋的过户手续。

签订《房地产买卖合同》之前,潘老太从中介公司和范某、戚某处已收到委托公证书原件、产权证原件,说明潘老太对产权人情况、戚某受产权人王宏委托处理涉案房屋且无转委托权、委托期限为该房屋依法可上市交易之日起一年的情况均为明知。据此,双方签订合同时,范某显然并非产权人,也非产权人的代理人。

根据相关政策规定,动迁安置房3年内不得转让、抵押,故购买动迁安置房后转让、过户等环节存在交易风险。《房地产买卖合同》签订时,产权人王宏对戚某的委托期限尚未开始,也即戚某当时尚无权代表产权人出售该房屋。故范某、戚某签约时均为无权代理。

事后产权人王宏挂失产证重新申领、在委托期限开始前已撤销了对戚某的委托,在本案中也对范某、戚某的签约行为不予追认。因此,范某、戚某与潘老太的签约行为对产权人王宏不发生法律效力,依法应由范某、戚某承担责任。

所以,潘老太无权主张王宏继续履行该合同、并要求其余有关人员配合办理过户手续。

 

【小结】

潘老太虽然支付了大部分的房款,也拿到了房屋和产权证,但仍无权要求产权人王宏把房屋产权过户给她,根本原因是潘老太与产权人王宏之间没有真正的房屋买卖合同关系,潘老太向其他无权方支付了房款,与王宏是无关的。潘老太将面临退还房屋,并另案向范某等人索要房款的窘境。

购买房屋是大事,这里律师提醒大家,购买房屋时房屋买卖的交易对象一定要弄明白,必须是真正的产权人或有合法委托权限的代理人,交易过程,比如付款、交接,也应当与产权人直接办理,这样才能最多限度的降价房屋买卖的风险。

 

本文中认为姓名均为化名

 

【相关法律规定】

《中华人民共和国合同法》第四十八条 无权代理人订立的合同

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

 

《中华人民共和国合同法》 第一百零七条 违约责任

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 

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