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买下4600万的别墅后却发现外边立着多个坟头,买家要求卖家解除购房合同并返还双倍定金
发布时间:2020-09-08 09:08:50作者: 沪律网小编浏览量:61 次

购房人花4600万元签订房屋买卖合同购买了一套别墅,但是在履行房屋买卖合同的过程中,购房人却发现别墅的别墅的外墙外立着好几个坟头,甚至清明节的时候还有人会来祭拜,购房人认为卖房人在一开始的时候没有告知自己这个情况,这属于房屋买卖合同中的重大瑕疵,因此购房人将卖房人诉至法院,要求解除房屋买卖合同,并且要求购房人返还双倍的定金。那么,购房人的诉讼请求是否有法律依据呢?

买下4600万的别墅后却发现外边立着多个坟头,买家要求卖家解除购房合同并返还双倍定金

问题1,别墅周围存在坟头,是否会影响该别墅的买卖呢?

律师回答到在房屋买卖的过程中,房屋周围存在坟头,确实是属于会影响购房人是否需要购买房屋的重要因素之一。尽管,我们应当坚持唯物主义的观点,但是从实际来看,如果一个房屋是凶宅或者是房屋周围存在着坟头等会让一般人难以接受的东西时,那么这个房屋在出售时,往往价格会低于正常的市场价格。因此像本案中别墅外边存在多个坟头,也会让一般的买家觉得不太吉利,也当然会购房人影响到本案中购房人和卖房人之间的房屋买卖合同。

问题2:本案中的房屋买卖合同可以被解除吗?

律师表示到:依据现行《合同法》合同法第94条的规定,合同可以被解除的法定情形包括了(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

但很明显,在本案中依据诚实信用原则以及对于传统风俗的尊重,卖房人负有将别墅周围存在坟头的事实向向购房人如实披露、告知的义务,然后视购房人的选择而决定房屋买卖的结果,卖房人对买房者隐瞒了这一重要的事实,其行为是有悖于诚实信用原则,这并不属于合同解除的法定情形,因此在本案中购房人不享有主张解除合同的法定权利。

不过,购房人可以和卖房人协商后协议解除合同。

问题3:如果合同不能被解除,那么本案中的购房人是否向法院诉请撤销该房屋买卖合同呢?

律师回答到:如果本案中的购房人能够在诉讼中举证证明卖房人是故意隐瞒别墅周围存在坟头的事实,从而诱导自己购买别墅的,那么购房人可以主张卖房人在签订房屋买卖合同的时候存在欺诈的情形,从而请求法院撤销该房屋买卖合同。

但是,如果购房人的举证不足以证明卖房人存在欺诈的情形,那么律师认为也可以用现行《合同法》第五十四条第2项以及《民法总则》第一百二十五条所规定的重大误解条款来主张撤销该房屋买卖合同。因为,在这种情形下,购房人本身可能也没有尽到严谨的审查与信息的询问,而卖房人又隐瞒了坟头的事情,导致双方在存在误解的情况下签订了合同,可以视作为“重大误解”。

问题4:本案中购房人所主张的卖房人需要返还双倍的定金能否得到法院的支持?

律师解答到:最新出台的《民法典》在结合了《担保法》第九十条和第九十一条,以及《担保法司法解释》第一百一十五条的基础上,其第五百八十七条所规定的定金罚则具体为:债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

因此,在本案中如果购房人和卖房人最终是通过协商的方式解除合同的,那么卖房人只需返还原有的定金,而不用返还双倍的定金,因为在此情况下,卖房人不存在着违约责任;但是,如果法院最终认定卖房人存在欺诈的情形,并且购房人也主张撤销房屋买卖合同的,那么可以视为卖房人存在着违约的事实,应当在撤销合同的同时,返还双倍的定金给购房人。

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