市民刘先生和一家中介公司签了房屋租赁合同，但是在入住后刘先生发现房屋的面积要比合同中约定的面积小了10几平米，协商未果后刘先生一气之下搬离了房屋，并向法院起诉中介公司。上海房产纠纷律师指出在房屋租赁合同中，如果租赁的房屋实际面积和约定的面积差距较大，给承租人带来不便的，应当认定出租人负有违约责任。

刘先生与乐家公司签订一份房屋租赁合同，约定乐家公司将其代理的401号房屋出租给刘先生居住，房屋建筑面积78平方米，租赁期限一年，租金每月5000元。合同签订后，刘先生向乐家公司支付了约定费用后入住房屋。入住后不久，刘先生经查询发现401号房屋面积只有67.7平方米，遂与乐家公司交涉要求减少租金。遭到拒绝后，刘先生于2012年10月委托律师向乐家公司发出律师函，以房屋实际面积小于合同约定面积为由，要求自律师函送达之日起终止双方签订的房屋租赁合同，并按照实际建筑面积重新计算租金，退还多收租金、中介费以及其他相应费用。随后，刘先生搬离诉争房屋。后双方协商未果，刘先生向法院起诉，要求确认双方租赁合同自律师函送达之日解除，乐家公司退还其房租、中介费、押金等相应费用，赔偿其违约金1万元及搬家费用等实际损失。法院认为乐家公司作为专业的房地产中介机构，应当知道房屋的实际面积。刘先生作为普通的自然人，无法推定其在看房时有能力看出房屋面积不足78平方米。乐家公司在缔约时未以房屋的实际面积67.7平方米而是以78平方米与刘先生签订合同，两项面积存在较大差距，明显不符合合同约定，影响刘先生的实际使用，存在重大过错。法院最终判令解除双方租赁合同，乐家公司返还刘先生多收的租金等相应费用，并支付刘先生违约金1万元，赔偿其搬家费等实际损失。

上海房产纠纷律师认为：在房屋买卖的司法解释中，房屋面积误差比绝对值在3%(含3%)以内，购房者应当按照合同约定的价格据实结算支付房款，购房者不得以此为由解除合同；如果房屋面积误差比绝对值超过3%，则购房者有权解除合同并要求开发商返还已付的房款及利息。

《合同法》第一百一十一条：或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

沪律网提示：本案是房屋租赁合同，而非房屋买卖合同，因此不适用相关司法解释的规定，但是从合同的公平公正的原则来看，实际面积与约定的面积差距较大，影响了承租人居住的环境，出租人没有尽到完全履行合同的义务，因此应当承担违约责任。