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以夫妻一方不同意卖房为由解除合同构成违约
发布时间:2018-08-08 22:08:38作者: 沪律网小编浏览量:115 次

随着各地房价的持续上涨,房屋的买卖也出现了各种各样的问题,合同签订后毁约的情况层出不穷,卖方有时为了毁约,也是想出了各种招数,比如以夫妻另一方不同意出卖夫妻共同房屋为由来解除合同或者达到临时加价的目的。上海房产律师认为从法律适用的角度上看,夫妻一方擅自出卖夫妻共有房屋的,善意的购房人是要着重保护的对象。

以夫妻一方不同意卖房为由解除合同构成违约

2016年2月,惠某夫妇看中了陈某欲出售的一套房屋,谈好之后,通过中介与陈某签订了《房屋买卖(居间)合同》,房屋总价款105万元,合同约定任何一方解除合同或拒绝履行合同,均由违约方向另一方支付房屋成交价格20%作为违约金,实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。惠某夫妇按约向陈某支付了10万元定金。然而,没过多久,陈某却反悔了,他说他妻子不同意出售房屋,拒绝继续履行合同。这可把惠某夫妇急坏了,无奈之下,惠某夫妇只得将陈某告上法院,要求解除房屋买卖合同,陈某支付违约金21万元并返还定金。陈某却说,合同房屋共有人、其配偶的签名是他代签的。然而他妻子知晓卖房后表示反对,并以此为由表示不再出售房屋。提供涉讼房屋买卖居间服务的某中介公司证实,事实上,陈某又要求惠某夫妇增加10万元才同意出售房屋,但是惠某夫妇不同意,才导致交易不成。原来,陈某拒绝履行合同的原因并非他妻子不同意售房,而是意图涨价,在未获惠某夫妇同意的情况下拒绝履行合同义务。法院审理认为本案中被告作为房屋权利人缔约后,以房屋共有人不同意售房为由拒绝履行合同义务,依法应当承担违约责任。原、被告明确约定违约金按照房屋成交价格的20%确定,结合被告的违约情况、当时苏州市场存量房交易价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素综合考量,原告要求被告支付违约金21万元的诉讼请求符合法律规定。另被告同意解除房屋买卖合同关系,被告已收取的定金10万元亦应返还原告。最后判决原、被告之间的房屋买卖合同关系解除,被告支付原告违约金21万元并返还定金10万元。陈某不服一审判决提起上诉,苏州中院判决驳回上诉,维持原判。

沪律网提示:夫妻一方未经另一方的同意擅自处分夫妻共有的房屋,并签订了房屋买卖合同,系无权处分的合同。根据婚姻法司法解释的规定,如果第三人是善意购买,已支付了合理对价并办理了房屋产权登记手续,则第三人可以获得该房屋的所有权。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

上海房产律师表示:根据最新的法律解释,因无权处分订立的合同,无权处分不影响合同的效力,如果合同本身没有其他效力上的瑕疵,则该合同有效。本案中的房屋买卖合同应当是有效的,若陈某真的为无权处分,则未经陈某妻子的追认,房屋所有权的转移会受到影响。但陈某的真实意愿是增加房价,否则就解除合同,构成了根本违约,应当向惠某夫妇支付违约金。

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