房地产案件执行实务问题

　　人民法院的执行，是人民法院按照法定程序、运用国家强制力，强制义务人履行已经发生法律效力的判决、裁定以及其他法津文书所确定的义务的执法活动。其任务和目的是依法强制义务人履行生效法律文书所确定的义务，保障权利人的权利和国家利益得以实现。在房地产案件执行实务过程中，由于房地产自身在财产价值、使用功能、取得程序等方面存在其特殊性，所以执行时应根据其不同的特点，采取相应的执行措施和方法，以达到最大保护相关权利人合法权益的目的。下面笔者将从当前我国房地产案件执行实务中的具体做法、存在的问题及怎样解决等方面入手，进行简单的分析和阐述。

　　一、我国当前房地产案件执行实务中的具体做法

　　在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台以前，全国法院没有一个统一的规范，各地法院纷纷制定一些具体的规定，在处理涉案房地产时，遵循的原则和程序均大有不同，且存在的问题较多，侵害当事人合法权益的行为也时有发生。通知和规定实施后，使得执行过程中财产的处置程序有了明确统一的规定。且体在房地产案件执行实务中，通常有以下做法：

　　1、人民法院对房地产实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。

　　2、人民法院在房地产案件执行过程中，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。

　　3、人民法院对土地使用权和房屋使用权可以同时查封，也可以分开查封。

　　4、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。

　　5、人民法院可以对土地使用权、房屋实施预查封、轮侯查封。预查封的效力等同于正式查封。

　　6、人民法院将涉案房地产依法定程序拍卖或变卖后的所得价款，用于清偿债务，如房地产已抵押给其他债权人，抵押权人应优先受偿。

　　7、人民法院对涉案房地产经三次拍卖仍流拍，应当再进行一次变卖，如变卖不能，申请执行人又不同意以物抵债的，解除查封，将房地产退还被执行人。

　　8、人民法院对土地使用权的执行。如果被执行人只交了部分土地出让金而取得土地使用权的，其土地使用权拍卖所得价款优先支付土地出让金和国家税收，余额清偿债务。如果执行的房产的土地使用权是划拨方式取得的，经土地管理部门，房产管理部门批准后该土地使用权连同地上建筑物构筑物一并拍卖。如拍卖底价中包含土地使用权的，拍卖成交后应将拍卖所得价款优先支付土地出让金及税收，余额清偿债务，受让人直接取得土地使用权。如拍卖底价中不包含土地使用权的在拍卖成交后所得价款清偿债务，买受人向政府交纳土地出让金，并与土地管理部门签订国有土地出让合同，正式取得土地使用权，但不能改变原有规划土地的性质。

　　二、我国当前房地产案件执行实务中存在的问题

　　任何一项法律制度都会存在一定的漏洞，这是不可避免的现实。在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》实施之后，虽然对查封、拍卖、变卖房地产的程序进行了明确规定，使强制执行法律有了进一步的完善，但执行实务中仍然会遇到这样或那样的问题，这主要表现在如下几个方面：

　　1、对没有产权证书的房地产应怎样处理?

　　2、对只有房屋所有权，而没有土地使用权的房屋应如何处理?

　　3、房屋所有权和土地使用权不属于同一权利人时该怎样处理?

　　4、农村宅基地使用权能否予以强制执行?

　　5、对未经过户登记的房地产应如何执行?

　　6、不同情况下的预售商品房应如何处理?

　　7、对共有房地产应怎样处理?

　　8、对拍卖、变卖不能且申请执行人又不愿以物抵债的房地产应如何处理?

　　三、我国当前房地产案件执行实务中的措施和方法

　　在民事执行程序中，人民法院采取查封、拍卖、变卖等强制执行措施时，常常需要以被执行人的房地产作为执行标的或执行对象，对房地产强制执行必然涉及债权与物权法等诸多法律的种种规定，因而在实际执行中如何正确适用法律尤为重要。现就我国当前房地产案件执行实务中存在的问题，提出一些措施和方法，与同仁们商榷。

　　1、对没有产权证书的房地产的处理针对此种情况，在执行时，首先要确定被执行的房地产是否属于被执行人所有。执行实务中，有以下几种情况需要引起注意：

　　第一是对于已进行登记但尚未办理产权证书的房地产，按照法定管理部门的登记确定权属，一般来说，登记在被执行人名下的房地产，视为被执行人所有。

　　第二是未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。

　　第三是对于未登记在被执行人名下的财产，登记名义人(案外人)与被执行人均认为该财产属于被执行人时，可以视为被执行人的财产。

　　第四是登记名义人否认该财产属于被执行人时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记并转登记为被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行执行。

　　第五是被执行人通过继承、判决或执行裁定取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施。

　　第六是以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产虽未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。

　　笫七对被执行人分期付款购买的商品房，因其不享有完整的所有权，属于权利瑕疵房地产。一般情况下，被执行人支付了部分购房款，从而占有、使用该房地产，但其并未取得产权证书，房地产权属仍应归房地产开发商，被执行人只享有于购房款付清后得到房产所有权的期待权，因此，法院不能直接对该房地产予以执行。但如被执行人仍按期支付购房款，法院可对该房地产实施预查封，如被执行人不能按期支付购房款，可视为购房合同已终止履行，法院向房地产开发商直接送达履行到期债务通知，按执行到期债权的方式处理，应当注意的是，并非被执行人支付的购房款须全部退还，因还存在违约责任问题。如果房地产开发商应退还部分购房款而该开发商又拒不退还，可责令被执行人向法院起诉，被执行人下落不明或者怠于行使权利的，申请执行人可行使代位权。