房屋租赁合同纠纷 装修与违章建筑责任

　　房屋属违章建筑物，对此订立的租赁合同无效。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》，对此都有了明确的规定，本是无庸置疑的。

　　2003年8月，北京市某国有企业将自有的位于朝阳区的房屋出租给某酒店管理公司。之后，酒店公司通过国有企业向北京市建筑设计院申报荷载证明后向北京市城市规划管理局申请加层，遭到拒绝。2003年10月，酒店公司经商定后对出租房屋进行了装修;2003年11月，酒店公司在出租房屋上增加3层并进行了装修之后，以国有企业的名义在此处继续经营。2005年，国有企业将酒店公司告上法庭，要求酒店公司支付拖欠租金300万元，并依约定解除合同;酒店公司反诉要求国有企业赔偿其装修费及加层建筑费用共计2000万元。法院经审理认为，酒店公司欠付租金构成违约，国有企业依约定有权解除合同，酒店公司应当向国有企业支付租金300万元;国有企业取得装修及加层建筑，对违章建筑具有过错，应当分担部分责任，因而判决国有企业对酒店公司装修投资予以补偿的同时，分担酒店因加层建筑而投入的费用共计1500万元。

　　承租人装修出租屋须取得出租人同意

　　承租人应当妥善保管出租房屋。承租人需要装修出租房屋的，须经出租人同意，否则，出租人有权要求承租人恢复原状或赔偿损失。经出租人同意，承租人装修出租房屋后，租赁合同到期或终止时，承租人有权拆除装修器件但不得损毁出租房屋;如果不能拆除或不宜拆去，出租人应当给与适当补偿。

　　违章建筑的所有归属问题

　　依据法律规定，一物一权，即，一个物品上只能有一个所有权。这里的“物”当然是指合法物而不是非法物。违章建筑属于非法物，那么，其所有归属于谁呢?法律没有明文规定，理论界鲜有提及。我认为，违章建筑所有权归国家，国家有权决定其存亡。本案中，酒店公司加盖的3层其所有权归归家，但是国有企业可以使用，因而，国有企业对建造者酒店公司应当予以补偿。

　　双方均有过错，责任共担

　　双方均有过错，造成损失时，责任共担，于法于理都说的过去。本案中，国有企业明知酒店公司加盖违法，不仅没有制止，反而予以配合，存在过错。因此，对于违章建筑造成的损失，国有企业应当分担部分责任。

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　　房屋租赁合同效力认定问题

　　出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：

　　(一)审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

　　(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：1、未取得产权或者经营管理权的;2、产权有争议或者产权受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、属于违章建筑的;5、不符合安全标准的;6、已抵押，未经抵押权人同意的;7、法律、法规禁止的。

　　而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押，未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。