父亲生前将自有住宅有偿转让给他人，20年后，儿子向法院起诉，主张对方不是宅基地所在集体经济组织成员，不能受让宅基地使用权，因此主张20年前签订的协议系无效协议。但是，法院审理后认定这一协议已经履行完毕，若再主张无效有违诚信，因此没有支持原告的诉讼请求。

2003年1月，原告父亲吴某某与被告李某签订《协议书》一份，约定：一、吴某某将自用住宅有偿转让给李某，转让价格3000元整。二、李某不能随意把住宅转让给他人，如要转让，应先同吴某某商量，征得吴某某同意。三、如遇国家政策原因，李某不能在本住宅居住，与吴某某无关。上述协议有吴某某及李某签名。协议签订后，被告向某支付购房款3,000元，被告付清购房款并实际获得房屋及宅基地使用权证，后对案涉房屋装修使用至今。另查明，案涉农村宅基地使用权证户主登记为吴某某，其配偶为吴某1，均已死亡。吴某1与吴某某育有长子（已死亡）及原告吴某。被告李某非案涉宅基地所在集体经济组织成员。原告主张认为：根据相关法律规定，宅基地使用权转让仅能发生于本集体经济组织成员之间，对集体经济组织以外成员转让的，合同当然无效、自始无效。望法院依法判决该《协议书》无效，并各自返还财产。法院认为，系争房屋是农村宅基地房屋，吴某某将房屋出售给本集体经济组织以外的被告，且未经有关组织和部门批准，根据现行相关法律规定，被告并不具备购买系争农村宅基地房屋的条件。根据查明的事实，购房协议签署后，被告付清了所有的购房款，同时吴某某也将系争房屋交付给了被告，被告进行了装修并居住使用至今，双方的合同已实际履行完毕，被告占有使用房屋已十余年，本着尊重现状、维护稳定的原则，被告作为实际使用人仍可享有继续占有、居住和使用的权利，故对原告要求确认吴某某与被告之间的房屋买卖协议无效的诉请，法院不予支持。如房屋遇到拆迁，原、被告可协商解决，协商不成可另行主张。原告不服，提起上诉，二审法院认定：吴某虽主张其父亲吴某某与李某就系争房屋于2003年签订的《协议书》无效，但根据一审查明的事实，《协议书》的签订反映双方真实意思，李某早已按约付清了全部的房屋价款，吴某某将房屋交付李某使用至今。吴某在《协议书》履行完毕近二十年后主张《协议书》无效确实有违诚信。故二审法院判决驳回上诉，维持一审判决。

问题1：本案适用的法律是什么？

律师回答到：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第1条第2款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中的《协议书》签订于2003年，《合同法》实施于1999年，当时的《合同法》对合同的效力和履行有规定，故本案应适用《合同法》的相关规定。

问题2：原告主张本案《协议书》无效的诉讼请求为何被法院驳回？

律师指出：《合同法》第8条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案《协议书》的双方当事人已经履行完毕合同，依法受到法律保护。而原告作为《协议书》之外的第三人，从诉讼时效的角度看，当时《民法通则》规定的一般诉讼时效为2年，《协议书》在2003年就履行完毕了，在将近20年后的现在，原告才主张该协议无效，这已然不符合民法所要保护权利的范围了。

问题3：宅基地的使用权究竟能否转让？

律师提醒到：从《土地管理法》第9条第2款规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地的产权是属于农村集体的，因此宅基地是不能与非本村集体之外的其他人进行交易的，这主要是指转让宅基地的产权。但是，对于单纯宅基地的使用权能否转让给村集体之外的他人，立法上并没有做出相应的明确规定。从上海市高级人民法院在2004年做出的《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》中指出：对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。故像本案情形中的宅基地房屋转让，法院更注重维护房屋现有的状态。