陶某将其一套住房租给宋某居住，双方没有签订租赁合同。因陶某已拖欠半年多的物业管理费，物业公司电话通知陶某。陶某称自己和承租人宋某已口头约定物业费由宋某交纳。当物业公司通知宋某交费时，宋某却说应该是陶某交。两人互相推诿。

请问，房屋出租后物业管理费究竟应该由谁交?

解答

　　《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”

据此，业主出租房屋时应与承租人在合同中明确物业管理费的交纳人。

　　从你反映的情况看，由于业主陶某和承租人宋某没有就物业管理费的交纳问题予以明确约定，现在互相推诿，应当认定由陶某负责交物业费。陶某不交物业费，是一种违约行为。

《物业管理条例》第六十七条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”如果业主陶某仍拒绝交付物业费，物业公司可以向人民法院起诉，由人民法院判令其交纳。