小区车位归谁所有？外人可以使用小区车位吗？住宅房改作商业房中“利害关系业主”怎么界定？业主财物失窃物业要不要承担民事责任？这些市民生活中经常遇到的物业官司，不仅让业主感到困惑，就连法官们在实际判决中也很难把握。10日上午，市中院就这些“热点问题”召开“建筑物区分所有权与物业服务纠纷研讨会”，法官和专家们坐到一起商讨解决的办法。晚报记者 鲁燕

　　关于业主安全

　　案例

　　卢先生夜间回家，在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。卢先生认为，他与物业公司签订了物业服务合同，也按期交纳了物业保安费用，对自己所受的伤害，物业公司应承担责任，于是向法院起诉，状告物业公司违约，未尽到安全保护义务。

　　判决难点 物业公司对小区业主的人身、财产安全保障义务到底有多大？物业公司在业主失窃或业主被侵害情形下应当承担一种什么样的责任？目前争议仍比较大。大多数业主认为，他们和物业公司签订有物业服务合同，每月都交给物业公司物业费，而安全保障就应是物业服务公司的一项基本职责。另一种观点则认为，安保是公共服务的内容，物业公司对业主住宅内的财物不负有看管义务，不应承担赔偿责任。

　　A.物业不应承担责任

　　市中院法官张林利：物业合同属于无名合同，对于合同当事人权利义务的确定，法律没有明确规定。不过，即使双方合同暂无明确约定，但从物业服务合同性质本身来看，一些诸如保障人身财产安全的内容，也理应成为其义务的基本内容。且业主交纳了包括安全保障费用在内的物业费，这种服务是一种有偿行为。同时，他也认为，物业公司应对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务，但通常不可能要求其保证服务区内不发生重大刑事案件，毕竟物业公司的安全保障义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，它不能保证业主财产和人身权益不受损害，只能降低这种风险。

　　B.物业公司应先行赔偿

　　市中院石红振：业主遭受人身损害或财产损失的，第三人侵权行为是损害产生的根源，侵权人应承担最终赔偿责任。物业公司违约损害赔偿之债和侵权人侵权赔偿之债属于不真正连带债务，二者之间不存在内部分担关系，但侵权人为终局债务，从公序良俗出发，应当由物业公司在对业主承担违约损害赔偿责任后向作为终局债务人的侵权人追偿。

　　关于小区车位

　　案例

　　2003年，绿洲书苑小区交付使用，车子停放在地下车库，每个月交给物业120元停车费。可2006年，小区开发商将地下车库重新装修后，把车库卖给了一家书社。业主认为，车库是小区业主的公共设施，归业主共同所有，开发商没资格卖掉地下车库，因此将开发商和市房管局先后告上法院。

　　判决难点 近年，小区业主、开发商与物业管理公司之间因停车问题产生了大量纠纷。有人认为，车库、车位应属业主共有，业主以外的人不能使用小区的车位，更不能购买这些停车位。也有观点认为，判断车位(库)的权利归属的主要依据是车位(库)的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。

　　各方看法

　　A.车库应由业主法定共有

　　高新区法院副院长樊永鸿：我国物权法规定，车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区业主需要，但业主不断变化，业主车位也在不断地变化，如何首先保障业主利益，操作性不强，不太科学。车位、车库应由业主法定共有。可以从以下途径来解决：开发商应根据本地区规划部门规定的配置比例设置本小区的车库、车位的数量，车位、车库建设的成本纳入到住宅小区的建设成本当中，并由全体业主分担，车位、车库的所有权归全体业主共有。按照谁使用谁付费的原则，将所收费用纳入住宅小区物业管理费用中，由全体业主共同受益。

　　B.业主以外的人可以用小区车位

　　中原区法院法官李继昌：现行的法律对车库的归属未作出明确规定，但在认定车库的所有权时，任何单方面的标准都无法令人信服地解决车库的产权问题，都需要综合考虑其他方面因素。我赞成鼓励开发商尽可能开发更多的车位，也赞成业主以外的人取得小区车位，但条件是，只有在满足业主所需车位后且有剩余时，开发商才可以允许业主以外的人使用小区的车位。但开发商不能通过出售等方式转移车位所有权，只可以通过出租方式给业主之外的人。开发商将车位出租给业主之外的人时，不得影响小区正常的物业管理。

　　关于住改商

　　案例

　　今年3月12日，秦岭路卧龙花园的业主温先生反映，卧龙花园秦岭路门面房现在发展到6家饭店了，每天中午和晚上做饭时间，“我脑子里都是嗡嗡响，满鼻子都是油烟味”。魏先生不理解，现有法律明确规定，住宅房不得用做经营用房，要开饭店，必须先过楼上“住户关”，“可是，未经我们签字同意，他们咋就开上店了？”

　　判决难点 目前，住改商现象在各大城市中日趋增多，如以住改商方式开办公司，导致小区车位紧张，电梯拥堵；开办餐馆饭店会带来油烟和垃圾污染；开办舞厅，美容院等，除了夜晚的喧嚣，还可能埋下治安隐患，凡此种种，令不少小区居民对住改商极为反感，反对者也占多数。但支持住改商的亦不是小数目。毕竟，在小区内开设的便利店、干洗店、小卖部等给居民带来诸多生活方便。还有住改商中，利害关系业主的不确定性也有很多争议。

　　各方看法

　　A.合法的住改商还是允许存在的

　　上街区法院马波：住改商固然受到限制，但应当是合理的限制，而不是简单、粗暴的限制。他认为，合法住改商的认定，应遵守法律、法规以及管理规约，经有利害关系业主同意、在经营过程中不得给有利害关系的业主造成干扰，产业类别要受到限制。“至于有利害关系业主的界定，我认为，只要是受到住改商业主行为直接影响的，就可认定为有利害关系的业主。”

　　B.赞成合法的住改商

　　郑大法学院教授郭德香：原则上应不允许进行随意的住改商。但不可否认的是，有些住改商确实便利了人们的日常生活。“我们不应一概地全盘否定住改商的合法性，而应在一定条件下允许其存在并承认其合法性。”另外，今年最高法院司法解释“关于住改商及有利害关系人”的规定有些过于严格和苛刻，这在实践中不容易实现，也不符合当今的社会现实状况。所以，建议将来立法上作适当宽松性修改，并采取具体案件具体分析、灵活处理的办法，这样才能不致住改商现象无限制扩张、非法泛滥。