成都市房屋产权监理处 文志敏

　　人口膨胀与土地资源稀缺之间矛盾的进一步加剧，推动了建筑形态的空间化发展，建筑物区分所有权这一概念渐渐被人们所认知和了解，其中内容为专有权、共有权、共同管理权的“三元”说为多数学者所认可。《物权法》也确认了建筑物区专有、共有及共同管理三个方面的内容，为建筑物区分所有权理论的深入发展提供了有力的立法支撑。本文着重论述建筑物区分所有人之成员权即业主成员权，就相关理论与实践问题提出见解。

　　一、业主成员权的概念和法律特征

　　《物权法》第七十条规定了业主对建筑物对专有部分以外的共有部分“共同管理的权利”，共同管理权利，又称为业主成员权。对于业主成员权，目前学界有不同的定义。梁慧星教授认为，建筑物区分所有人的成员权，指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物区管理团体之一的成员而享有的权利和承担的义务。[1]陈华彬教授认为：建筑物区分所有权人的成员权，指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的作为建筑物的一个团体组织的成员所享有的权利与承担的义务。[2] 也有学者认为，业主成员权的概念可以归纳为：建筑物区分所有人及居住权人基于建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为物业小区自治管理团体的一名成员所享有的权利和承担的义务。[3]尽管学界观点不一，但对业主成员权的法律特征趋于一致：

　　1.权利义务的法定性

　　正如《物权法》第七十条的规定，建筑物区分所有人的成员权是基于各权利人之间的共同关系而产生的。成员权是由全体区分所有人所享有的专有部分所决定的，或者说是以各个业主享有的单独所有权为基础的。《物权法》第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。可见，属于全体业主的共同配套设施的使用，依法应由业主共同决定。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定或者约定不明确的情况下，法律规定按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。上述规定是对建筑物区分所有权人“共同管理”权限的法定配置，是约束业主管理行为的限定性规定。

　　2.相对独立性

　　成员权是一项与专有所有权、共有所有权紧密结合而不可分割的权利。三者共同构成区分所有权的完整内容、是不可分割的整体。在发生转让、继承等物业处分时，三者应视为统一的标的，不可单独或区分开来分别进行转让、抵押、继承。专有权和共有权主要是对专有部分和共有部分的占有、使用、收益的权利，主要是财产关系。而成员权是区分所有人对共同管理事务享有的权利和承担的义务，不是单纯的财产关系，更多的是管理关系，具有人法的因素。[4]区分所有权人的成员权，是表现各区分所有权人如何在共同关系事务上决定其意思及该意思如何得以执行的问题。

　　3.权利的永续性

　　成员权是一种具有永续性的权利。由于成员权是基于区分所有权人在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离所形成的共同关系而产生的，因此只要建筑物存在，区分所有权人间的权利义务关系就会存续。

　　二、国内业主成员权之立法现状

　　国内立法对于业主成员权的保护早在上世纪80年代末已经开始。

　　1989年建设部发布《城市异产毗连房屋管理规定》，对于城市房屋所有人如何组织管理房屋及享受管理团体的服务第一次作出了较为明确的规定，但对于管理团体的组织形式、业主的权利义务等问题没有具体性规定。