摘要: 业主大会、业主委员会是《物业管理条例》规定的制度，然而落实情况却不尽如人意。本文从成立业主大会的责任主体、程序等方面分析了业主大会成立难的问题，并结合兰州市的具体情况提出了相应的建议。

　　业主大会、业主委员会制度是《物业管理条例》(以下简称《条例》)确立的物业管理制度。该制度是为了维护全体业主的利益，实现业主自治而建立的。然而，由于受传统住房制度管理模式的影响，这项制度的落实情况却不容乐观。据不完全统计：目前全国已实施专业化物业管理的小区成立业主大会、业主委员会的还不足小区总量的30% ，有的城市甚至更少。就兰州市而言，全市已实施专业化物业管理的小区1500 多家。截止目前，成立业主大会、业主委员会的小区仅有 90 多家，还不足10% 。业主大会、业主委员会组织建设问题已成为当前物业管理发展中的焦点问题。

　　一、造成业主大会成立难的主要原因

　　(一)缺乏牵头人

　　首先，业主大会、业主委员会是业主自己管理自己资产的群众组织。《业主大会规程》明确规定：该组织由业主自发组织，在房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。这就是说，业主是成立业主大会、业主委员会的责任主体和牵头人。然而，由于多数业主对物业管理法规缺乏了解，不知道业主大会、业主委员会在物业管理活动中的职责、地位和作用，从而缺乏对成立业主大会、业主委员会工作的主动性;其次，部分业主的从众心理使得他们在成立业主大会的问题上瞻前顾后、却步不前，生怕“枪打出头鸟”;再次，部分业主的行为准则是“见益行事”，对于此项有关全体业主利益的大事报以漠不关心的态度。因此，很难有业主自发牵头来筹备这项工作。

　　此外，在小区入住率达到一定比例时，开发商作为法定的业主大会筹备组成员，也可牵头推选业主代表组成业主大会筹备组来开展这项工作，但由于利益关系或其他担心，多数开发商不愿主动牵头。

　　物业管理企业不是法定筹备组成员，加之更多地担心成立业主委员会组织后会给自己带来很多麻烦。因此，多数物业管理企业更不可能主动地组织和配合这项工作。

　　(二)主管部门难以推动

　　普遍来看，行政主管部门对成立业主大会、业主委员会工作都非常重视并积极推动。如兰州市房地产行政主管部门， 2005 年曾连续两次向全市房地产开发企业和物业管理企业下文，要求他们主动组织和配合做好成立业主大会、业主委员会的筹备工作。由于前述原因，开发企业和物业管理企业收文后均无回音。由于行政主管部门不具有主体资格，也不能直接面向业主下文，致使该项工作难以推动，进展缓慢。实践证明，行政主管部门只向开发企业和物业管理企业下文推动这项工作，收效甚微。

　　(三)筹备过程繁锁

　　按照《条例》、《业主大会规程》及民主选举办法的有关规定和做法，成立业主大会，选举产生业主委员会，应按下列程序进行：

　　1 .自发成立业主大会筹备组并在物业管理区域内公告;

　　2 .向主管部门和街道办事处申请监督指导;

　　3 .起草、讨论制定《业主大会议事规则》、《业主公约》并公告;

　　4 .确定业主委员会委员候选人并公告;

　　5 .确定业主身份，统计业主在首次业主大会上的投票权数;