随着我国物业管理的逐步规范和发展，很多深层次的问题不断显现出来，其中有关业主大会．业主委员会的问题不论在理论上还是实践中都被公认为难点之一。例如：业主”自管”问题、业主维权运动问题。业主委员会民事法律主体资格问题、业主委员会职业化问题。业主委员会不经招投标聘用物管公司合法性问题，等等。这些问题不仅让业主也让物业管理人甚至司法界和政府感到迷茫与困惑．成为当前物业管理一个亟待解决的难题。本文通过对居民委员会取代业主委员会、居民会议取代业主大会的可行性问题进行探讨，以图打开上述问题的迷茫困惑之门。

    一、居民与业主的异同比较分析

    居民是指居住在城市某个地域并在当地进行户籍登记的自然人。业主是指房屋的所有权人。居民以居住和户籍为特征，业主以房屋产权为特征。

    在我国，长期以来人们大多不具有自己的房产而靠租赁国家，单位或他人的房屋居住，因此，居民基本由租房户构成。随着我国住房制度的不断深化改革，市场经济的不断发展，住房私有化的推行，大量的租房户已经演变成拥有房屋产权的业主．居民的成分构成发生了天翻地覆的变化，业主已经成为居民的基本构成成分。目前，我国城市住宅区内一般由下列四类人员构成；

    一是无物业产权但有当地户籍的居民(可称为传统意义上的居民)；

    二是既有物业产权也有当地户籍的业主兼居民；

    三是虽有物业产权但无当地户籍的业主(可称为单纯意义上的业主)；

    四是既无物业产权又无当地户籍的物业使用人(如暂住人口)。

    应该看到，现阶段我国城市住宅区业主和业主兼居民的人群已占据绝大多数，作为房屋产权人，维护好自己的物业及其周围的人文自然环境，使自己的房产不断地保值增值，是他们的必然利益需求。而传统意义上的居民和物业使用人在物业管理中的权利义务完全是由业主的权利义务派生而来的，因此上列四类人员在物业管理中的根本利益完全一致，这就为居民委员会取代业主委员会提供了共同的利益基础。

    二、居民委员会、居民会议与业主委员会、业主大会的异同比较分析

    (一)关于组织性质和人员构成

    居民委员会是我国(宪法)中规定的城市“基层群众性自治组织”，其自治原则是”自我管理。自我教育．自我服务、自我监督”。

    (城市居民委员会组织法)规定；居民会议由居住区域内“18周岁以上的居民组成”，“居民委员会向居民会议负责并报告工作”，“涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议决定”，居委会主任、副主任和委员“由本居住地区全体有选举权的居民或者由每户派代表选举产生”，“居民会议有权撤换和补选居民委员会成员”，“居民公约由居民会议讨论制定”，“执行居民应当遵守居民会议的决议和居民公约”。

    国务院(物业管理条例)则规定：“业主委员会是业主大会的执行机构”，“物业管理区域内全体业主组成业主大会”，业主大会是在物业管理区域内代表全体业主行使物业管理权的自治组织．业主大会有权“选举和更换业主委员会委员”，“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力”。“业主公约对全体业主具有约束力”。

    对以上规定进行比较可见：

    1、居民委员会和业主大会都是群众性的自治组织，组织性质具有一致性。但是两者间的差异很大，首先居民委员会的法律地位明显高于业主大会，这不仅体现在各自所依据产生的法律级别上，而且体现在法律地位上，居委会具有社团法人资格，而业主大会，业主委员会不具备法人资格。其次，居委会配备常设人员和机构，能正常开展日常工作，对社区管理有自治决策权。而业主大会、业主委员会的实际运作缺乏可操作性，表现在：①由于经常召开业主大会存在客观实际困难，从而导致业主大会对物业管理决策困难。②业主委员会作为不享有物业管理实际决策权的执行机构，容易形同虚设．③由于涉及的工作范围单一，且一般没有常设人员进行日常工作，从而使得广大业主的合法权益难以得到迅速有效地维护。

    2、居民会议、居民委员会和业主大会、业主委员会的人员构成条件原则上具备一致性。

    3、居民公约与业主公约之间也具有原则上的一致性，具备修改后相互替换的基础条件。

    由上可见，居民委员会具备取代业主委员会的相同政治基础和更高的法律地位及各项基本条件。

    (二)关于工作任务范围

    (城市居民委员会组织法)依据(宪法)的规定将居民委员会任务确定为：

    1、宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；

    2、办理本居住地区居民的公共事务的公益事业；

    3、调解民间纠纷；

    4、协助维护社会治安；

    5、协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作

    6、向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见、要求和提出建议。

    “居民委员会根据需要设人民调解．治安保卫、公共卫生等委员会”．

    (物业管理条例)规定：“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”，物业管理的工作内容是“对房屋及配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序”．“业主大会、业主委员会应当配合公安机关．与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。”“在物业管理区域内，业主大会。业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责”。

    对以上规定进行比较可见，除了对物业的维修．养护．管理外．物业管理的其他内容完全与居委会工作内容重复。即便是“房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理”，本质上也属于“公共事务的公益事业”，属于”涉及全体居民利益的重要问题”，完全可以纳入到统一的社区管理工作中去。