上海市房地产转让办法

　　(1997年4月30日上海市人民政府第42号令发布 根据2000年9月20日《上海市人民政府关于修改〈上海市房地产转让办法〉的决定》修正并重新发布)

　　第一章 总 则

　　第一条 (目的和依据)

　　为了规范房地产转让行为，保障房地产转让当事人和其他关系人的合法权益，维护房地产市场的正常秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条 (适用范围)

　　本办法适用于本市行政区域内的房地产转让。

　　第三条 (定义)

　　本办法所称的房地产转让，是指房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。

　　前款所称的房地产权利人，是指合法拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织。

　　第四条 (管理部门)

　　上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)是本市房地产转让的行政主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域房地产转让的行政管理工作，业务上受市房地资源局领导。

　　市房地资源局和区、县房地产管理部门所属的房地产交易管理机构，按照市人民政府的有关规定，分别负责房地产转让过户手续的具体管理工作。

　　财政、税务、物价、工商、规划、住宅建设等管理部门按照各自职责，协同实施本办法。

　　第五条 (转让原则)

　　房地产转让应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则。

　　第六条 (转让方式)

　　房地产转让主要包括下列方式：

　　(一)买卖;

　　(二)交换;

　　(三)赠与;

　　(四)以房地产抵债;

　　(五)以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的;

　　(六)因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的;

　　(七)法律、法规、规章许可的其他方式。

　　第二章 一般规定

　　第一节 转让范围和条件

　　第七条 (转让当事人)

　　房地产转让人应当是依法登记取得房地产权证书的房地产权利人。

　　房地产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

　　第八条 (不得转让的房地产)

　　有下列情形之一的房地产不得转让：

　　(一)未依法登记取得房地产权证书的;

　　(二)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　(三)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;

　　(四)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　(五)依法收回土地使用权的;

　　(六)法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。

　　第九条 (国有土地上房屋转让的条件)

　　依法取得国有土地使用权的地块上建成的房屋需转让的，必须在办理房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的登记并取得房地产权证书后，方可按照本办法的规定办理转让手续。

　　第十条 (成片开发国有土地使用权转让的条件)

　　以出让方式取得成片国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需转让的，应当符合下列条件：

　　(一)按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金;

　　(二)土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;

　　(三)需转让地块已经形成工业用地或者其他建设用地条件;

　　(四)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数;

　　(五)出让合同约定的其他条件。

　　以划拨方式取得成片国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需转让的，应当符合前款第(二)项、第(三)项、第(四)项所列的条件，并报市人民政府批准。

　　第十一条 (出让国有土地上房地产转让时的限定)

　　以出让方式取得国有土地使用权的，房地产转让时，出让合同载明的权利、义务随之转移。

　　第十二条 (划拨国有土地上房地产转让时的限制)

　　以划拨方式取得国有土地使用权的，房地产转让时，应当由受让人按照法律、法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金;按照法律、法规、规章的有关规定可以不办理土地使用权出让手续的，应当由转让人将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。

　　土地收益上缴的具体办法，由市人民政府按照国务院的规定另行制定。

　　第十三条 (集体所有土地上房屋转让的条件)

　　集体所有土地上建成的房屋需转让的，应当符合下列条件：

　　(一)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书。

　　(二)居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人;非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。

　　(三)居住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡(镇)人民政府批准。

　　集体所有土地上建成的房屋需转让给前款第(二)项规定以外的受让人的，应当在依法办理集体所有土地的征用手续后，方可按照本办法的规定办理转让手续。

　　第十四条 (房地产买卖时的优先购买权)

　　共有房地产买卖时，在同等条件下，房地产共有人享有优先购买权。

　　已经出租的房地产买卖时，在同等条件下，房地产承租人享有优先购买权。

　　第二节 转让程序

　　第十五条 (转让合同的订立)

　　房地产转让时，除本办法第六条第(五)项、第(六)项所列的情形外，转让当事人应当依法订立房地产转让合同。

　　第十六条 (转让合同的主要内容)

　　房地产转让合同包括房地产的买卖合同、交换合同、抵债合同和赠与合同。

　　房地产买卖合同应当载明下列主要内容：

　　(一)转让当事人的姓名或者名称、住所;

　　(二)房地产的座落地点、面积、四至范围;

　　(三)土地所有权性质;

　　(四)土地使用权获得方式和使用期限;

　　(五)房地产的规划使用性质;

　　(六)房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;

　　(七)房地产转让的价格、支付方式和期限;

　　(八)房地产交付日期;

　　(九)违约责任;

　　(十)争议的解决方式;

　　(十一)转让当事人约定的其他事项。

　　房地产交换合同除符合前款规定外，应当载明交换的价格差额;房地产抵债合同除符合前款规定外，应当载明抵冲的债务及其金额。房地产赠与合同应当符合有关法律的规定。

　　房地产转让合同的示范文本由市房地资源局制定。转让当事人应当参照示范文本订立房地产转让合同。