论宅基地使用权及其上盖房屋的执行问题
更新日期：2006-11-29作者：罗蕴村王伟雄
〔摘要〕随着农村经济发展与人们之间的商品交易日益增多，在村民与城镇居民之间、村民之间的经济纠纷亦不断递增，现代法院的执行活动中遇到了对村民作为被执行人时对其宅基地使用权及其上盖房屋的执行问题，即对于宅基地使用权及其上盖房屋，法院究竟能不能处理、该如何处理。由于我国长期以来对于宅基地使用权的惯常态度是不允许其转让的，加之我国法律、规章等并未对宅基地使用权及其上盖房屋的转让作出明确、可行的规定，因此造成了法院在执行中实际上是难以处理被执行人的宅基地使用权及其上盖房屋的。但是，在现代的市场经济中，宅基地使用权及其上盖房屋的经济价值不断提高，若不对其进行处理，对申请执行人来说明显不公，所以，笔者认为，禁止对宅基地使用权及其上盖房屋进行转让的做法已经不适应我国现代市场经济的发展需要，我们应该从立法上对宅基地使用权及其上盖房屋的转让制度作出明确规定，以解决宅基地使用权及其上盖房屋的执行难问题。〔关键词〕宅基地使用权
转让
执行〔正文〕随着农村经济的发展，村民之间、村民与城镇居民之间的纠纷日益增多，导致了涉及村民的诉讼及执行案件的剧增。在村民作为被执行人的情况下，很多时候会出现一个问题，就是当被执行人可供执行的财产只剩下其宅基地使用权及其上盖房屋时，对于该宅基地使用权及其上的房屋该如何处理。但由于我国现行法律上并无明文规定允许宅基地使用权转让及宅基地的历史状况的影响，现实中我们对宅基地房屋的处理陷入了困境，对宅基地房屋的执行工作难以展开，从而损害了申请执行人的利益。而对宅基地房屋的执行难问题，其根源在于我国立法上并无对宅基地使用权能否转让的问题作出明确规定，对于宅基地使用权能否转让的问题，有赞同与反对两派意见，而笔者认为，随着经济的发展和社会纠纷的增多，我国应从立法上允许宅基地使用的转让，从而从根源上解决宅基地及其房屋的执行难问题。一，执行中处理宅基地使用权及其上盖房屋的处理方法现代法院的执行工作中，对宅基地使用权及其上盖房屋的处理问题，各个法院有不同的做法，总体来说，可分为以下三种：第一，由法院直接对宅基地房屋进行拍卖。即法院只根据执行案件的需要，对被执行人的宅基地房屋进行拍卖、处理。但在这种情况下，存在着一个严重问题，就是对宅基地房屋进行拍卖、变卖等处理后，买受人难以办理相关的过户手续与新的房产证。因为根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”但事实上，部分地区的国土资源与房屋管理部门等却认为对于宅基地房屋的转移会导致宅基地使用权的转移，违背了我国有关宅基地使用权不能转移的政策规定，所以其不允许对宅基地房屋进行转移。因此，即使法院作出对被执行人的宅基地房屋所有权予以转移给买受人的裁定，这些部门亦会以国家不允许宅基地使用权转移为由，不予协助办理相关的产权转移手续，致使法院对宅基地房屋的处理处于现实不能的境地。第二，部分法院采取了在与当地村民委员会、土地房屋管理部门等协商后对宅基地房屋进行处理的办法。在这种处理方法中，由于在对被执行人的宅基地房屋进行处理前事先与土地管理部门等达成协议，所以在对宅基地房屋进行处理后，容易由相关部门协助办理好产权的过户手续与产权证的办理。但是，从这种处理方法中我们可以看出，对于宅基地房屋的处理及其宅基地使用权的转移问题，不同的国土资源与房屋管理部门有着截然不同的看法和处理方法，因为在这种处理方法中，相关的国土资源与房屋管理部门认为我国承认宅基地使用权随着其上面的房屋的转移而转移的，并可以办理相关的过户手续与房产证的。第三，部分法院本身认为由于对于土地使用权，无论是从物权法还是从我国现行法律制度来看，都采取了“地随房走”原则，因此，一旦我们对宅基地房屋进行处理，那么就必然会导致宅基地使用权的转移问题；但另一方面，从我国宅基地制度的历史及现状来看，我国是不允许宅基地使用权转移的，所以为了不违反宅基地使用权不能转移及地随房走的原则，法院不能对宅基地房屋进行处理。但这种方法明显的损害了申请执行人的利益，会引起申请执行人对法院执行工作的不满。二、现行法律对宅基地使用权及其上房屋处理问题的规定（一）关于宅基地房屋的处理的规定《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》中规定：“对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。”可见，我国立法是允许村民转让自己的宅基地房屋的。对于农村宅基地房屋的转让问题，部分地方的法规、规章作出了更为明确的规定，例如，上海市《关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施细则(试行)》规定了依法享有宅基地使用权的村民和村民住房所有权人可以申请宅基地让出。《苏州市宅基地管理暂行办法》规定进城村民的住宅可以出售给符合宅基地享受条件的本集体经济组织的村民，同时鼓励集体经济组织兴建村民公寓住宅，进城村民自愿退出依法取得的宅基地使用权的，可与自购的村民公寓住宅用地等价置换。以上相关的国家法律及地方法规、规章的规定，都明确地表明了我国是允许宅基地房屋的转让的，既然其可转让，那么我们法院在执行过程中便可对宅基地房屋进行处理。（二）关于宅基地使用权转移的问题相对于法律对宅基地房屋允许转让的规定的明确性，我国关于宅基地使用权转移问题的规定则是十分不明确的。我国现行法律并无明确规定宅基地使用权不能转让，但许多人却将《中华人民共和国土地管理法》第六十三条认为是对宅基地使用权转移的禁止规定，这是一种误解。因为该条文的规定是：“村民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这里所禁止的是集体所有的土地使用权转让用于非农业建设。但是，宅基地使用权本身就是为了在集体所有的土地上建立个人房屋而设立的，可见，在宅基地上建个人住房就不是用于“非农业用途”，所以转让宅基地使用权后由买受人来建住房也就不违背该条文的规定。然而，由于我国宅基地制度的发展过程中的部分国家政策曾对宅基地使用权的转让予以禁止，所以许多人基于历史思维习惯而转变不了观念，所以就对相关的现行法律条文规定作出了错误的理解。对于宅基地使用权的转让问题，我们还可以从其他法律、法规的规定来予以分析。对于土地使用权与其上盖房屋的关系，我国采取了“地随房走”、“房屋与土地使用权不可分割”的原则，例如，1990年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离。”“房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。”；1994年《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”既然我国采取了“地随房走”