高院、建设部将联合发文规范房产案执行行为
信息来源：市律协时间：2003-03-07作者：市律协宣传部
在居高不下的房地产纠纷中，因房产案件的执行引出的新矛盾亦屡见不鲜。尤其在二手房买卖中，“上家”将房子出售给了“下家”，法院因“上家”债务缠身查封了已出售房屋，于是，“下家”因付了房款却得不到房子而欲哭无泪……近日从权威部门传出信息，最高人民法院与建设部将联合发出通知，规范房地产案件的执行行为。据有关人士分析，“通知”精神实施后，房产纠纷将大为减少，同时，善意第三人的合法权益也将得到保障。
典型案例
７４万元买下二手房登记两天房子被查封
在繁华的市中心购买一套办公用房，这是年近半百的王先生一直萦绕在心头的愿望。事有凑巧，陆某有意出售位于本市西康路的一套办公用房，经人介绍，王先生与陆先生见了面，双方一拍即合，于去年１１月３０日签订了总价款为７４万元的二手办公用房买卖协议书。
去年１２月１７日，王先生按约支付了２７万元的首笔房款，５天以后，双方又正式签订了《上海市房地产买卖合同》。１２月２５日，王先生持买卖合同，向银行按揭贷款３８万元，同时支付了２０００多元的保险费用。保险期限自２０００年１２月２５日起生效，同时，王先生又办理了公证事宜。
双方的买卖进行得十分顺利：王先生将所有材料送至区房地产交易中心申请登记，等待领取房屋产权证；交易中心于今年１月１４日通知王先生缴纳契税和印花税，并将购房发票交给了王先生。
同一天，王先生支付了所有的房屋余款，陆某则同时将办公用房交付给了王先生。
此后，王先生又按约定支付了房屋维修基金近５０００元，并在物业管理处办理了更换户名及正式入住手续。
多年的愿望终于实现了，王先生满心欢喜。然而，意想不到的事突如其来地降临了。
今年１月１７日，区房地产交易中心告知王先生，他购买的那套办公用房因被法院查封而不能办理产权证！
原来，一位外商向法院提交了诉状，称陆某欠了他５０万元的债。对方申请财产保全，法院于１月１６日通知交易中心，查封了陆某已出售给王先生的办公用房。
煮熟的鸭子飞走了，王先生欲哭无泪。王先生认为，从１月１４日起，陆某与这套房子已没有任何权利义务，其风险责任已经转移。“买房前我曾向交易中心查询，查明这套房子产权清晰，无任何瑕疵，更无被查封迹象。现在我该怎么办？这究竟是谁的错？”王先生满腹委屈地对记者说。
评析：
即将出台的《最高人民法院、建设部关于人民法院执行和房地产管理机关协助执行房地产若干问题的通知》明确规定：
被执行人的房产已经协议向他人转让，该房产转让合同已在房地产管理机关登记备案，买受人已支付了大部分购房款或房地产管理机关已受理房屋转让过户、权属登记的，该房产不得作为被执行人的房产予以查封。
既然王先生已支付了全部房款，交易中心亦已受理了该房的转让过户及产权登记，按照这一“通知”精神，今后这类房产将不予查封。
通知内容
执行涉房案件保护当事人权益
据权威人士透露，《最高人民法院、建设部关于人民法院执行和房地产管理机关协助执行房地产若干问题的通知》主要内容有：
查封房产不得转移过户
房地产管理机关在执行法院解除查封前或者查封期限届满前不得办理被查封房产的转移过户手续。
人民法院对被执行人的房产在一个有管辖权的房地产管理机关办理了查封登记的，其他有管辖权的房地产管理机关也应受此约束。
人民法院查封房产后，被执行人就该房产设定抵押、进行租赁的，相关的抵押权人和承租人的权利不能对抗查封债权人。
查封期限不超过一年
●人民法院对房产的查封期限不超过一年。
查封裁定书和协助执行通知书都应明确查封的期限。期限届满需要继续查封的，应当重新制作查封裁定和协助执行通知书。
案件执行完毕或有其他不应或不需要执行情形的，人民法院应当对查封的房产予以解封，并向房地产管理机关发出解除查封的协助执行通知书。
查封期限届满前，人民法院未办理解封手续或未办理继续查封手续的，查封期限届满之日，查封的效力消灭。
●人民法院对可以分割处分的房产应当在执行标的范围内分割查封，但不可分割的房产可以整体查封。
房产已向他人转让的不得查封
●被执行人的房产已经协议向他人转让，该房产转让合同已在房地产管理机关登记备案，买受人已交付了大部分购房款或房地产管理机关已受理房屋转让过户、权属登记的，该房产不得作为被执行人的房产予以查封。
●登记为案外人名下的房产，登记名义人（案外人）声明该房产实际属于被执行人时，可以采取查封措施；如果登记名义人否认财产属于被执行人，而申请执行人认为登记为虚假时，应当另行提起诉讼或通过其他程序，撤销该登记并恢复为被执行人的登记，才可以采取查封措施。
期房可以预备查封
人民法院对被执行人尚未取得但将来会取得或将来可能取得房产登记的下列房产可以进行预备查封：
（１）在建工程；
（２）违章、违法建筑；
（３）被执行人买受的房产，房产买卖合同已经在房地产管理机关登记备案或登记机关已受理房屋转让过户登记的；（４）房产未经报批、报建等合法手续，但符合城市总体规划、土地管理等有关规定，依照国家有关政策法规可以补齐手续或取得有关主管机关书面处理意见的；（５）被执行人因法院判决、强制执行、继承而取得的房产，尚未进行过户登记的；（６）其他未进行权属登记的房产。