农村房产执行问题思考
来源：椒江法院执行局贺伟军(06-09-14)
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基层法院在执行过程中涉及到的房产所占土地为集体所有的情况时，往往会因为种种原因使对房产的执行程序难以继续进行，面对债权人的种种指责和社会压力显得无奈且无力。究其原因主要在于，集体所有的土地按目前的法律规定不能进入流通领域，土地流转相当困难，而面向农村大多数案件的被执行人系农民，在无其他财产可供执行时，法院不得不考虑处分在农村集体土地上建造的房屋以清偿债务。由于法律规定的缺失和制度障碍，执行中对农村宅基地及其地上建筑物的变卖、拍卖、以物抵债等执行措施的运用受到限制和羁绊，而随着农村经济的不断发展，涉农执行案件逐年增加，在实践中因对农村房产难以处以处理导致执行陷困的案件占相当的比例。因此，如何解决对农村房产执行障碍问题已成为当前基层法院执行问题的重要课题。
一、涉农村房产执行的现状
综观当前基层法院执行工作，对涉及农村房产的案件“执行难”主要存在以下几个问题：
（一）、现行规定给农村房产流转带来的困难
农村房产一般指的是村民组织成员享有的所在村集体宅基地上的建筑物。宪法规定，集体土地属于村集体所有，村民并不享有土地的所有权，而仅仅是使用权。有人认为,依据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[2000]39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”该通知限制了农民住宅的流转。但作为农民主要财产的房屋，应视为其财产的一部分为担保对外发生民事法律关系，在执行过程中人民法院又不得不予处理。因此，处分农村集体土地房屋，似乎与现行法律有冲突之处，严重制约了该类案件的执行。
（二）、农村房产产权不明晰带来的问题
1、共有权属难以界定。在农村，审批宅基地建房一般以户为单位，其家庭成员在册人口一并作为申请主体而审批得宅基地得以建房，而在执行个人债务过程中往往就影响其他家庭成员的权益。即使持有集体土地使用权证户主作为被执行人时，同样应该考虑其他成员的享有的份额。实践中对于家庭成员的份额难以析分清楚，房产处于共同共有的状态。对于析分由诉讼确认还是执行中解决存有不同看法，因此在执行农村房产过程中，其他家庭成员提起执行异议的不在少数。
2、农村房产所涉四址及相邻权关系确认较难。村民所建房屋，一般只持有集体土地建设用地使用证，虽表明了四址范围，但只注明房屋占用范围内的土地使用权，而农村房屋往往会牵涉到四周余地（包括农村中俗称的“道地”）、出入行路的问题。处理不当会造成有些房屋占用土地资源过多，产生相邻关系纠纷。
3、农村房产涉及违章建筑等问题对执行带来一系列问题。土管部门对超面积建房、违法搭建等处理往往未作处理，执行中又无法确权，因此难以处分。
（三）、农村房产“变现难”带来的问题
1、农村房产因受制于地域及市场因素，价格因所在村镇的不同而大相径庭。而大多农村房产坐落于偏远地段，周边开发程度较低，市场价值不高，因此，实践中执行农村房产常出现拍卖多次未成，协商变卖未果的状况。
2、在执行中往往遇到村集体组织以出卖农房须经村民大会或村民代表大会三分之二以上通过为由，拒绝出具同意出卖农房的意见。
3、涉及农房买卖或拍卖，同村人往往碍于情面或怕招惹麻烦不愿意买；外村人因担心遭受房主的纠缠而不敢买，这成了农村房产难以变现的一个重要原因。
4、生活保障问题。农民一般只能拥有一处宅基地，法院将农村自然人的房屋处分后，在某种程度上会造成被执行人及其同住家属居住无保障的问题，但一幢建筑物往往又无法分割，且分割后的价值会大大降低，而在农村采取补偿安置方式往往被执行人不接受，因此这也是农村房产不易执行的一大原因。
（四）、农村土地征用、房屋拆迁带来的问题
随着城镇的快速发展，各地近年来进行了较大规模的城市及郊区的拆迁改造，规划部门不断作出新的规划控制。人民法院在执行过程中的执行标的就大量涉及到已进入规划红线范围的房产。土管、规划部门往往认为此类房产不能转让，或者交土管部门土地储备中心收购。因而，法院往往因行政机关的不同意见而无法顺利取得执行协助，致使涉拆迁房产执行受阻。
（五）、农村房产登记、过户等制度缺失带来的协助执行难
农村住宅管理未健全房产权属登记制度，绝大部分的房产只有集体土地使用权证而没有房产证。按照执行处置房产的相关精神，房产与土地使用权应同时查封，而农村房产在有土地使用权证而没有房产证的情况下，法院只能到土管部门进行查封。但是由于宅基地使用权登记制度不完善和档案管理的落后，在执行过程中到县级土管部门档案室土管中心（下设机构）或乡镇查询，往往难以完整查询村民集体土地使用权的情况，给执行造成诸多不便。在产权过户环节，由于执行法院在处理集体土地问题上的意见分歧，因此即使拍卖成功，买受人持法院的民事裁定或转移产权证明书却得不到土管部门的过户协助。至今因此而不能过户的为数不少，引发了买受人的信访。
由于上述种种原因，人民法院在处理农村房产案件中往往有不同做法：
（一）、将土地使用权与房屋所有权分离，即在执行处分农村集体土地使用权房产时，只转让房屋所有权，不转让土地使用权。这一做法留有严重的后遗症，即受让人产权不完全，遇到房产再次转让或拆迁等情况时矛盾多多。
（二）、征询村集体经济组织的意见，同意法院处分的，房屋所有权与土地使用权一并处分；不同意的，一律不予处分。这一做法过于机械，村集体组织往往不同意处分而使拍卖无法启动。