农村宅基地使用权的执行

　　在村民及其所有的房屋作为被执行人和被执行财产的案件日益增多的情况下，很多时候法院都会发现被执行人具有经济价值的财产就只有宅基地使用权，若不对这些财产进行处理，显然对申请执行人不公平。然而，由于我国一直以来禁止宅基地使用权的转让已经成为一种惯常做法，并且我国现代立法并未明确、具体地规定允许对宅基地使用权进行转让;另外，即使立法上已允许对宅基地房屋进行转让，但对宅基地房屋转让后相关的宅基地使用权的转移手续、办证问题并没有明确的规定，所以，宅基地房屋及其土地使用权该如何处理，是法院执行中的一大难题。

　　一、问题的引出

　　有这样一则案例：徐某与王某系同事关系，2007年，徐某因做生意向王某借款10万元整，双方约定了还款期限。后由于徐某未按约定履行义务，王某将徐某告上法庭。经法院调解，双方达成还款协议。调解协议约定的期限到期后，徐某以无能力偿还为由拒绝履行义务。王某于是向人民法院申请强制执行。执行中，法院查明，徐某系农民，在城镇居住，家里除一些普通的生活用品和电器外，无其他贵重财产，经向银行查询，也无存款可供执行。经查，徐某所住房屋系去年在城镇购买的商品房，价值约15万元，并且其在原居住村内有一块闲置的宅基地，价值约6万余元。因此，王某向法院申请要求拍卖徐某在农村的宅基地上的房屋以偿还债务。

　　对于此案，若拍卖宅基地上的房屋，就必然涉及到对宅基地使用权能否随房屋一并转让的问题。由于我国法律未明确规定对农村宅基地使用权可以任意转让。因此，如何对宅基地使用权执行成为执行实践中有争议的问题。

　　二、对农村宅基地使用权能否执行的意见分歧

　　本案主要是涉及能否执行宅基地使用权的问题。在理论界形成如下不同的意见。

　　第一种意见认为，应严格限制宅基地使用权的转让。宅基地使用权不同于土地使用权，土地使用权在交易市场可以自由转让，双方之间是等价交换关系。而宅基地使用权则是农村集体无偿让与其成员的，带有人身依附性和福利性质。如允许转让，则会造成进城的农民流离失所。同时我国土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。该条明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　第二种意见认为，可以执行宅基地的使用权。理由是：宅基地使用权属于用益物权，既然是用益物权，就会存在被他人占有、使用和受益的可能性。虽然现行的法律保护了农民的基本生存权，但是由于土地流通的限制束缚了农村经济区域的发展，同时也造成了城市的发展处于瓶颈状态。因此，应当支持宅基地使用权的自由转让。

　　第三种意见认为，应当允许宅基地使用权有限制地转让。因为既然宅基地上的房屋所有权可以转让，而“地随房走”是我国目前法律上通用的一种做法，因此就意味着宅基地使用权也可以转让。同时，宅基地使用权作为一种财产权利，具有一定的身份性质，即宅基地使用权与农村集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的，这是宅基地使用权的固有属性。因此，在遵循宅基地使用权固有属性的基础上，可以允许宅基地在农村集体经济组织成员之间自由转让。

　　三、我国物权法等相关法律、法规关于宅基地使用权转让的价值规定

　　我国物权法在第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立。农民一户只有一处宅基地，这一点与城市居民是不同的。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。所以，物权法规避了实践中城镇和乡村之间土地流转的做法，代之以的是通过授权性的规范来处理。

　　但是对于农村宅基地房屋的转让问题，部分地方的法规、规章作出了明确的规定，例如，上海市《关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施细则(试行)》规定了依法享有宅基地使用权的村民和村民住房所有权人可以申请宅基地让出。《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》第十五条规定：农村村民住宅依法转让、继承、赠与等原因造成集体土地使用权变更的，向原登记机关申请集体土地使用权变更登记，由县(市)人民政府换发《集体土地使用证》。《河北省农村宅基地管理办法》第十四条规定了农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。农村村民一户拥有二处以上宅基地并且满二年未转让其多余的住宅的，村民委员会可以向乡(镇)土地管理机构提出收回集体土地使用权的申请，经县(市)土地行政主管部门审查、县(市)人民政府批准后收回，统一安排使用。

　　以上相关的地方法规、规章的规定，都有条件地表明了我国是允许宅基地房屋转让的。

　　四、执行农村宅基地使用权及其房屋的做法

　　一是通过拍卖宅基地房屋来实现。

　　但是在拍卖中要指定买受人的范围。即下列人员不得参与拍卖：一是城市居民，国务院国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”二是同村有房村民，有房村民不能接受同村村民房产的转让,否则违反了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。

　　二是通过农村宅基地转国有土地来实现。

　　根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条的规定，人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。经法院依法强制拍卖、变卖后，农村房屋的买受人可以通过缴纳一定数额的土地出让金的形式，将集体土地转化为国有土地，从而使该农村房屋变成可以自由流转的商品房。