1、房屋实际出资人与产权登记人不符时产权归属如何界定?

　　现实生活中由于各种原因，房屋的实际出资人与房产证上的产权登记人并非一人，例如甲名下的房产，实为乙方出资购买，在这种情况下法院如何认定产权归属?

　　在不动产物权方面，已经进行登记的物权即经法定公示表征的物权，为法律物权，法律物权的权利主体是登记簿上记载的权利人。未经登记，但为真正权利人实际享有的物权，为事实物权，事实物权的权利主体是真正权利人。当事实权利人与法律权利人并非一人时，即公示的物权人并不一定是真正的物权人。当两种物权发生矛盾的时候，法律该保护哪一种物权如果不对事实物权进行保护，则明显不符合公平、正义的原则;如果对事实物权加以保护，则又该如何协调与法律物权的关系。

　　本文所举的案情即为法律物权与事实物权发生冲突的情形。诉争房屋虽然原登记在甲的名下，但根据多方证据可以确认诉争房屋确系由乙方出资购买。购买房屋是继受取得房产的重要方式，诉争房屋的事实所有权人应当为乙方。所以，本案中的诉争房产之登记权利人与实际权利人存在不相符的现象，即房屋的事实物权与法律物权并不是归属于同一方。但是，在处理法律物权与事实物权的冲突中，还必须注意以下几点问题：

　　(1)对事实物权的保护，一般是在特定的当事人之间。即在特定的当事人之间，事实物权可以对抗法律物权。因为事实物权的保护是为了使真正权利人的权利得到回归。这样做的结果便是会打破权利的“正确性推定”或称“一般性推定”。如果信赖公信原则的当事人已经取得物权，那么，事实物权的保护变丧失了基础。因此，对事实物权的保护范围必须限制在特定的当事人之间，即不应当影响到善意第三人的利益，否则就会动摇到物权公示公信的原则，也会危及交易的安全。

　　(2)在存在善意第三人的情形下，事实物权的保护须受到限制。物权的公示原则是指“物权的各种变动必须采取法律许可的方式向社会予以展示、以获得社会的承认和法律保护的原则”。不动产权属登记是权利人享有该不动产的证明，具有推定的证据效力。物权公示一个重要的效力就是使社会一般人信赖其为真实、正确的物权的效力，而与之产生交易行为。可见物权的公示原则旨在保护交易安全。此时，如果善意第三人因信赖公示公信原则，并且通过合理对价已经取得法律物权，则可以对抗事实物权。当然，在这种情况下事实物权人的利益可以通过不得当得利等方式加以救济。

　　2、房产执行登记名义人与实际权利人不一致时的处理

　　我国商品流通领域里的某些限制和财产管理中的某些疏忽，形成登记的财产权属难定。人民法院执行程序中在查封财产时就经常遇到登记财产的权属难题。这分为两种情况，第一种情况是：如果在执行程序中发现，申请执行的房地产登记在案外第三人名下，尽管被执行人占有、使用，人民法院能否直接采取查封措施?为了维护国家房地产登记的公信力，在执行程序中，人民法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，一般有三种救济渠道，一是向有关登记机构反映，请求撤销该登记;二是依据合同法中的撤销权诉讼，通过民事审判撤销案外第三人的虚假登记行为;三是通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果人民法院发现登记为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记，此后，人民法院方可采取查封措施。但是，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可登记在其名下的房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。《通知》第七条对此已予以明确。第二种情况是，被执行人通过继承、判决和执行等合法途径已经得到了房地产的占有权，但还没有进行物权变动登记的，依《通知》第八条规定，应当先由登记机构办理过户登记后，人民法院才能查封。

　　在实践中，还经常遇到的一种情况是：登记在被执行人名下的财产，并非属于被执行人所有，但按《通知》第五条规定，人民法院仍可对该财产进行查封。如果案外人占有、使用该财产并主张所有权的，该如何处理，本《通知》未作规定。在执行实践中出现这种情形，可依据我国民事诉讼法适用意见的有关规定，由案外人提出执行异议，人民法院受理执行异议，应当予以认真审查，及时依法纠正执行错误。