当个人需按揭贷款购房时，或单位需进行大宗房产买卖时，评估，都是必不可少的环节。同时，REITs正蓬勃发展，房地产投融资在火热进行中，这一切也都少不了专业的房地产评估。在产品升级换代与房产交易日益频繁的今天，你意欲购买或转让的房产到底价值几何?

　　被称为衡量“房产价值天平”的房地产评估业正在进入置业者的视线。12月1日即将实施的《房地产评估机构管理办法》(以下简称《办法》)将对行业进行规范，并有专业人士认为，房地产评估行业将走向更规范、更大众化的发展之路。

　　行业不规范 消费者利益严重受损

　　房地产评估行业的发展已经走过了12年的历程。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长宋某华介绍，自1993年首次某立房地产估价资格师以后，评估行业的运用越来越广泛，至今全国已经有3万多名评估师，5000多名家评估机构，而今北京就有3000多名评估师，100多家评估机构，各机构间的竞争十分激烈。而此次《办法》取消了评估机构业务的地域限制，竞争还会加剧。

　　宋某华表示，估价师最核心的工作就是用专业的技能提供客观、公正的意见，估价报告是确定抵押贷款额度以及房屋拆迁补偿金额非常重要的参考依据。而目前该行业中出现了一些不规范行为，主要表现在三个方面。

　　第一，评估机构的市场竞争环境不公平。据行业中人士介绍，包括银行在内的很多机构在选择评估公司时，进行公开招投标的较少，很多机构都有自己认可的评估机构名单，而要挤进这些名单，有的估价机构便用高回扣来揽得生意，由于评估费用都是客户负担，所以利益受损的还是客户;在二手房按揭评估中，评估机构如果与房产中介公司合作，往往会给中介公司回扣。

　　第二，竞争手法不健康。一位业内人士表示，在房地产评估行业中，更普遍的是房产按揭评估，而打价格战是很多评估公司常用的竞争手段，谁能承受更低的价格谁就能做成单子。比如，根据《关于房地产中介服务收费的通知》等规定，凡价值50万元以下的二手住宅评估，评估费均为1500元。但在实际情况中，平均评估费为500元/套，有的甚至低至300元/套。而由于房产按揭贷款的风险较低，所以银行等金融机构对评估报告的质量把关不是非常严，也是导致评估费用竞争甚于报告质量竞争的原因之一。

　　第三，受利益牵制，评估师不能秉持客观公正的原则。据第一太平戴维斯(北京)公司助理董事胡某明介绍，除了按揭贷款评估外，在拆迁补偿评估等大单生意中，各评估公司的竞争也达到白热化程度。由于评估报告在很大程度上决定着征用拆迁机构要付出的补偿金，于是为揽得生意，有的评估公司故意压低标的评估价格。这于征用拆迁单位有利，可以少付补偿金，评估公司也可以顺利获得评估费用，而被征地的对象则成为受害者。

　　《办法》为评估机构分级 规范行业发展

　　为规范行业的发展，日前某设部颁布了《房地产评估机构管理办法》，并将于12月1日实施。该《办法》明确规定：估价机构从事房地产估价活动不受区域限制，但对不同级别估价机构从事的估价范围做出了限制(详见表1)。而此前这两方面的规定比较模糊。

　　同时，《办法》还规定，房地产估价机构资质的有效期为3年，对新设立中介服务机构的房地产评估机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。暂定期内三级资质的房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在某工程抵押以外的房地产估价业务。估价机构不得超越资质等级业务范围承接房地产估价业务。否则报告无效，并处以1万元以上3万元以下的罚款。房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。此外，《办法》鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。

　　据悉，除了本《办法》之外，今年还将是该行业成立以来新政实施最多的一年，接下来还将出台更多的相关法律法规，包括《关于商业银行管理抵押的通知》《估价师注册管理办法》《估价师考试管理办法》《估价师继续交易管理办法》《北京市房屋质量缺陷损失评估办法》等，这些法律法规的出台将更好地规范市场，同时促进行业的发展。

　　胡某明表示，需要进行评估的机构应当以进行公开招投标的方式来选聘评估公司，这样才有利于公平竞争和市场的规范发展。

　　大宗交易凸显房产评估价值

　　据《楼市》记者了解，自1993年房地产估价行业起步以来，虽公众的关注度不高，但其在房地产行业中的运用已十分广泛，尤其在最近于房

　　地产界赚足眼球的REITs身上,因为REITs在选择物业时，必然要对其进行专业的评估。同时，各金融机构

　　不良资产的评估也成为房地产评估业的一个新兴业务领域。房地产评估业的发展将随着房地产业的发展而起飞。

　　据董事胡某明介绍，目前房地产评估在行业的运用大概包括五类：第一类，与银行金融业相关的，有抵押贷款、公司上市、上市公司的收购和兼并、房地产投融资、REITs以及不良资产的评估等;第二类，与司法相关的，有司法拍卖、财产分割、公司清算、租务纠纷、诉讼等评估;第三类，与政府机关相关的，有土地拍卖、房产规划、拆迁补偿评估等;第四类，与公司企业相关的，有企业账务、企业收购、企业合并和买卖、企业税务等评估;第五类，与个人相关的，有资产公证、税务以及移民投资等。

　　他表示，随着房地产行业的发展，专业评估的作用将会更加重要。在抵押贷款中，专业评估是帮助银行等金融机构把控风险的重要环节;同时，在大宗交易中，买卖双方都需要对物业进行综合因素的测评，而专业的评估公司不仅能对物业本身的各个要素进行评估，更重要的是他们占有大量市场和政策信息，对未来市场变化的预期比较准确。在此意义上，评估报告不只是对物业现状的一个测评，更是对委托方的一种指导。REITs等房地产基金的迅速发展，更凸显出房地产评估的重要性。10月17日， 2005年国际房地产评估论坛在西安举办，与会专家也一致认为，随着市场的发展，房地产评估的重要性将会更加凸显。

　　个人房产交易评估作用日益彰显

　　张先生曾在一家房产中介公司工作，他向记者透露，中介公司很大一部分利润来源于现金收购房产再进行倒卖。他表示，二手房的买卖主要是买卖双方通过中介机构进行协商，价格透明度不高。很多中介公司利用和客户的信息不对称优势，低价买进房产进行倒卖，赚取差价。而有的中介公司本身设有评估部门，其估价报告看似专业，实则完全站在本公司的立场上，没有专业知识的消费者难免吃亏上当。