房产评估中的水分

　　资产估值是一个非常主观的过程。请两位住宅房产评估师为一项房产估值，你可能会得到两个不同的答案。把这同一个问题提给借款人、经纪商、贷款公司和投资机构，你会听到四种不同的回答。每个人对房产价值都有自己的看法。虽然评估师的判断是最重要的，但是他们的判断绝非最可靠。

　　作为公平、公正的估值代表，评估师理应保持客观性，严格按照规则和规定决定资产的公允市值。除了市场数据之外，他们的观点不应受到其他因素的影响。而这正是理论与实际很少一致的又一例证。

　　贷款公司和经纪商向评估师支付薪水，后者以此为生。在诚实对待工作和取悦客户之间寻找平衡是一件很吃力的事。当经纪商要求进行评估的时候，他会告诉评估师一个资产估值价或者目标值。如果评估师迟迟不能达到这个要求，那经纪商就会去找其他的评估师。严格按规矩办事的评估师很难赢得回头客。

　　既然资产评估是带有主观性的，那么房产估值就包含了一定程度可接受的水分。这是被允许存在的偏差——根据贷款公司或投资机构所认定的资产价值，资产估值的一部分数额或一定比例可以有上下浮动的空间。

　　允许经纪商选择评估机构——影响估值水分的比例——导致了极易被滥用的一套制度体系。因为靠佣金吃饭的经纪商和贷款质量之间不存在内在的利益纽带，所以他们有动机，也有手段去影响最终的评估值。由此产生的影响对贷款公司具有实质性的影响，次级贷款公司对此都心知肚明，所以，他们慢慢地都将经纪商提供的估值视为高度可疑的数字。

　　为什么估值对经纪商如此的重要?如果购房合同上的房子价格是25万美元，但它的评估价只有24万美元，那这笔交易就可能落空。在考虑贷款事宜的时候，贷款公司会选择房屋购价和评估价之间的较低值作为房产的最终价值。如果房屋出售方不愿意以评估价为标准来降低售价，除了首付和过户费用之外(甭管买家从哪儿弄来钱完成这些支付)，购房者还得补上这1万美元的差额。对现金拮据的次贷借款人来说，这种状况通常就会毁了这笔购房交易。

　　案例6——如何多掺点水分

　　经纪商提供的评估报告显示，目标资产的评估值是32.5万美元。借款人想要做再融资，拿到尽可能多的现金。评估师最初的评估调查显示，同一地区的类比房产的市价范围是27.8万~36.2万美元。乍一眼看上去，这个目标值似乎是合理的价值。

　　评估机构应该选取在年限、大小、风格和地段方面最接近目标资产的可比性同类房产。评估机构应该选择三个可比房产价值中的最小值，但他们也可以更多地考虑该地区过去6个月的成交价。如果在这个方法下的选择范围太窄，那么，评估机构再搜索在方位上最靠近目标资产的类比房产。接着，评估机构根据目标资产，通过调整房产的主要属性来修正所有类比房产的价值——面积大小、卧室和盥洗室数量、游泳池等等。这样做有助于评估机构得出房产的市场公允价值。

　　在这个例子里，我们设定资产价格已经根据上述因素完成调整。评估机构找到这笔贷款资产的4套类比房产，其价值如下：

　　29万美元

　　29.9万美元

　　30.8万美元

　　31.1万美元

　　这些参考值似乎并不支持32.5万美元的目标估值。因此，评估师又再深入地找寻一番，在1英里以外的地方找到另外两套具有对比性的房产，其价值分别为33.5万和34.3万美元。评估师知道，如果他只把这两套新发现的房产加入到整个类比房产之列，而不把价值最低的那两套房产给去掉，目标估值同样无法成立。于是，从相关方面——面积太小、房子太旧、风格不符——评估师认为，这两套低值的房产对目标房产的代表意义和最初认定的不一样了，确认此结论后，评估师感到，把这两套房产去掉是有理有据的做法。于是，他用下面4套房产的价值进行评估：

　　30.8万美元

　　31.1万美元

　　33.5万美元

　　34.3万美元

　　最后得出的评估价值是32.5万美元。一切操作均按照评估专业准则进行，评估师相信这个评估值准确地反应了房产的公允市值。这个过程表明，把一项评估值扩大5%~10%绝非难事。不过，正常的灵活处理与蓄意操纵之间的差异很微妙，所留下的狡辩空间就很大。

　　贷款公司知道资产价值通常都会被放大，所以他们也设计了一套例行办法来保证评估师工作的有效性。这些方法一开始都是检查政府税收记录，使用一套或几套自动估值模型 (Automated Valuation Model，以下简称AVM)。这些程序能够提供该地区已售资产的基础资料，包括面积、售出时间、和目标资产之间的距离。

　　AVM显示，该地区在过去6个月卖出了18套房子。只有3套房子的售价高于32.5万美元的评估价，其中两套已经被用做类比房产。这就是评估师虚增评估值的证据。有时，查看房产照片可以得到更多的信息。不必惊讶，那两套价格更高的房子要比目标房产好得多。实际上，目标房产更接近30.8万和31.1万美元的类比房产。如果贷款公司的假设是对的，也就是说，房产被高估了1.5万美元，这样一来，房价就接近31万美元。显然，为了得到想要的估值，评估师利用了一些虚增手段。

　　到了这个地步，贷款公司要么接受评估师的评估价，或者再多多地研究研究。如果他们认为1.5万美元的偏差不算大，那他们可能要求做做案头复查。意思就是，另外找一位评估师来复查之前的评估，无须去房子那里做实地调查。从叫法上就可以看出，第二位评估师只需在桌面上工作，只能使用AVM 复核评估，具体操作由他自己决定。如果贷款公司觉得第一个评估价不太妥当，那他们会要求进行实地调查。这种复核范围更广，会要求第二位评估师实地查看房子，查对第一位评估师的工作，如果有必要的话，还要提供其他的类比性房产。

　　在上述例子中，贷款公司没有要求任何额外的复查，而是接受了32.5万美元的评估价。借款人以评估价获得了全额的再融资贷款。也就是说，以房子实际价值计算，他多借了1.5万美元。而贷款公司和投资机构认可估值偏差的幅度，最后确认并签发这笔贷款。虽然次级抵押贷款行业并没有明文公布标准流程，但是5年的次贷融资和销售经历告诉我，对我们的投资机构Countrywide、RFC、Household和花旗来说，10%的偏差是可以被接受的。换句话说，投资机构的贷款审批人认为房产值31万美元的时候，他们可以接受的评估价最高可上浮到34.1万美元，高于34.1万美元的评估价就会有被打回票的风险。10%听起来可能不多，但是你下面就会看到，这个幅度是推动资产价值实际增长的主要原因。