随着我国国民经济的发展，农业作为关系国计民生的重要产业日益得到重视。现在，涉及农用地价格评估的问题越来越多，如以农地申请抵押贷款、农地价格清算等，以及很多在农用地流转过程中涉及到的土地价格评估问题，农用地估价变得日益重要。由于国家曾长期禁止农业用地转让、出租和抵押等，对农业用地估价很少进行专门研究。现根据资源性资产评估有关理论、方法，就农业用地宗地评估进行简单的探讨。

一、农用地概念及特点

㈠农用地的概念

农用地的概念从广义的角度说通常是指耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。狭义的农业用地主要指耕地。

㈡农用地的特点

1.农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料。在人类社会的不断发展中，不仅没有削弱人类对土地的依赖性，还将越来越强化其间的关系。其它部门的生产资料可以更新淘汰，用新的生产资料或产品替代，如用硬质塑料代替某种钢材、用合成板代替木材等。作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料，时至今日，还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。

2.农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。相反，如果掠夺式的过度利用，其生产能力就会遭受破坏，即使可以恢复也要花费一定的时间和投资，甚至是不可恢复的。

3.农用地受自然环境影响显著。农用地所利用的自然环境因素是多元的，功能是复杂的。它既利用土地本身，又利用土地的地上环境条件（如地形、温度、光照、降水等）。其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用，而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。

4.农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。农用地生态系统是以农地为基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态--经济复合系统。该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统，农地生态经济系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换，从而维持土地生态经济系统的稳定，使土地价值（效用）（含农用地资源价值）得到充分、持久的实现。

二、农用地的价格特性

农用地的价格一般是以其收益能力为构成基础。农用地有生产能力与收益能力之分。生产能力是在特定的自然条件（土壤、气候、地形）下，农用地所能生产农作物的能力；收益能力则为获取纯收益大小的能力。但纯收益是由生产量乘以价格并扣除生产成本而得；生产量取决于农用地的生产能力，价格则遵循市场价格，不同的农用地之间不存在差别；生产成本因农用地的区位条件（交通、生产技术、距市场远近等）不同而有区别。因此农用地的价格可以说是由收益能力所构成。

农用地估价时，对该农用地进行是否会变更使用的判断至关重要。如不变更使用，则收益价格与市场价格差距较小（当然，对变更使用后的农地进行估价，尤其是变更为建设用地，就不再称为农用地估价，其估价过程中应考虑的因素和估价目的也就不同）。在农业用地内部，如由耕地变为果园、菜地、鱼池等，其价格会发生很大变化。这要求农地估价过程中，不仅要明确估价目的，而且要明确估价过程中的土地利用状况。

三、农用地估价方法

目前在农用地估价时可采取收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等进行评估。

㈠收益还原法

收益还原法是将土地的价格视为一笔货币额，如将其存入银行，每年可得一定的利息，这个利息相当于土地的纯收益，所以从确定土地收益入手即可得到土地价格。

收益还原法基本公式见公式（1）。

a1 a2 a3 an

V= + + + …… + （1）

1+r1 (1+r1)(1+r2) (1+r1)(1+r2)(1+r3) (1+r1)(1+r2)…(1+rn)

公式中：V为土地价格；a1…an为当年土地纯收益；r1…rn为当年土地还原率；n为使用土地的年期或有土地收益的年期。

由于农用地主要通过种植或养殖产生收益，农用地的交换价值一般由农用地的收益能力决定。同时，农用地的收益不仅要考虑种植或养殖产生的直接收益，而且要考虑种植或养殖生态效果产生的生态价值。

因为农用地内部的不同用途（如耕地、果园、菜地等），会由于土地集约利用程度的变化发生相应的变化，这应该在估价时进行说明，即必须说明土地所在位置的土地利用方向，其土地现状用途及以后的发展趋势。

土地生产的收益主要由土地、劳动和资本等生产要素共同取得，土地的纯收益必须从总收益中减去其它生产要素产生的收益后取得，所以在估价时，不能简单地以总收益减去生产成本，而且应该减去其它生产要素的收益。这就涉及到其它生产资料收益的确定问题。一般农用地要达到一定的规模必须包括房屋、圈棚等地上建筑物、构筑物等，它们连同土地共同构成了不动产（多年生经济作物应包括地上青苗附着物），单独评估土地纯收益需用总收益减去其它生产资料（房屋、水井、围墙等）的收益，而其它生产资料收益的测算比较复杂，使地价测算的准确性受到怀疑，所以在测算地价时要把农用地及其地上建筑物、附着物作为一个整体共同测算。换言之，下面提到的农用地包括土地及其地上建筑物、构筑物和青苗附着物等，不是单纯的土地。

1.测算年总收益

农用地由于利用方式不同收益有所不同，不同的土壤熟化程度收益亦有所不同。根据收益递减原理在计算时应根据当前收益能力结合区域平均收益能力计算。

农用地一般有主产和副产之分，主产是指作物的果实（水稻、小麦等），副产是指秸杆等有一定经济价值的产物。在计算总收益时主产、副产应同时计算在内，而且价格应以近年来社会市场批发价或收购价计算（市场化价格），而不应以市场零售价或国家定购价计算。这样才能反映出宗地的实际总收益。对于多年生经济作物，计算收益时当然应以宗地内现有作物的产量收益计算。

2.测算年总费用

农地的费用主要包括土地开发费和农业生产每年经常性费用两种。土地开发费包括土地基本配套设施的开发费和土地的熟化费用两种。