为办理二手房过户手续 又做了一次房产评估

　　过户手续几经周折

　　“父亲90岁了，吃了一辈子苦，从未住过楼房。以前一直住平房，冬季全靠烧煤取暖，所以打算买楼让老人享享福。”黄女士说，让她没想到，房屋过户的评估手续办理极其周折，房屋产权管理中心和房地产评估公司跑了四五趟，更名结束后，因房屋评估引出的一系列问题让黄女士犯了愁。

　　黄女士好不容易才理清了办理房产更名所需的手续，可没想到在二道江区房屋产权管理中心办理过户时，反被以手续不齐全所拒绝。

　　黄女士说：“拒绝的理由是我所购买的房子无产权评估证明。”对于工作人员提出的要求，黄女士联系原房主贾女士，贾女士称，自己也不是原房主，但之前购房时做过房屋评估，并且有评估手续。黄女士再次来到二道江区房屋产权管理中心，工作人员表示没查询到该房做过房产评估，如果办理过网上应该能查询到。

　　为了尽快过户，黄女士按照二道江区房屋产权管理中心提出的要求，在吉林中天金诺房地产估价事务有限公司办理了房产评估。7月16日，房子终于顺利过户。

　　同一套房两年两次评估

　　今年8月，黄女士在整理原户主留给她的票据袋时，发现了该房屋的另一张房产评估收据，黄女士发现两次评估竟然都是在一家公司做的，但评估的价格却差出老远。

　　黄女士说，她发现票据后，马上找到二道江区房屋产权管理中心，窗口工作人员跟她说，这跟房屋产权管理中心无关，当时查询网络平台上的确没有该房屋的评估资料备案，具体情况还要问评估公司。黄女士又找到了为该房做了两次评估的金诺房地产估价事务有限公司。工作人员的答复是，第一次评估是在两年前，房价每年都有变化，再次交易肯定要重新评估。

　　“我也问过其他买二手房的朋友，都没有像我这样两次评估的。我辛辛苦苦攒了一辈子的钱买房子，却比别人多花一次评估的钱，还没有给我一个合理的说法，心里太不平衡了。”黄女士说。

　　黄女士出具的两张评估收据上显示，该房屋的第一次评估时间是在2012年5月31日，缴费人是前房主贾女士，评估费是153元。而第二张收据上没有开具具体时间，缴费人为黄女士，评估费用为400元，两张收据都是由吉林中天金诺房地产估价事务有限公司出具。

　　黄女士说：“虽然没写日期，但我清楚记得时间，因为我是办理评估后到房产处;办理的更名手续，时间为2014年7月16日。”那么购买二手房到底需不需要评估，怎么评估?对此，记者采访了相关部门。

　　二手房交易流程

　　买方咨询

　　买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。

　　签合同

　　卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同。买卖双方通过协商，达成一致意见后，签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　办理过户

　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

　　缴纳税费

　　税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。

　　办理产权转移过户手续

　　交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

　　银行贷款

　　对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

　　打余款完成交易

　　买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

　　区房屋产权管理中心：

　　没有查询到该房屋的评估记录

　　二道江区房屋产权管理中心的工作人员介绍，二手房在办理过户手续时，需要提供房屋所有权转移登记申请书(原件)和申请人身份证明。在办理过户时应分别提交证明文件，例如已购公有住房买卖的原房屋所有权证(原件)、房屋买卖合同、原公房购房合同、原房屋所有权证所附房屋登记表、房产(分户)平面图二份、契税完税或减免税凭证、补交土地出让金的证明和物业费、供暖费缴清证明等。

　　对于二手房的产权评估鉴定书，工作人员表示，只要系统中有评估鉴定的资料，无需再次评估即可正常办理过户。而针对黄女士的两次评估遭遇，该工作人员表示，因系统中并没有查询到该房屋的上次评估记录，按照要求，黄女士需要对房屋做评估。

　　评估公司：

　　信息没能及时录入只是个案

　　既然黄女士的房子在两年前做过评估，那么评估信息哪去了?为此，记者找到吉林中天金诺房地产估价事务有限公司。据公司财务部的姜女士介绍，两张收据确实是金诺房地产估价事务有限公司开具的。对于两次评估费用的差距，姜女士表示，根据第一张收据开具的日期显示，当时原房主贾女士评估时应恰赶上房交会期间，评估费用优惠，所以价格偏低，而第二次黄女士是正常评估，且两年间房价波动，评估费根据房价按比例收取，所以产生了现在的金额。

　　而对该房屋第一次评估价格信息的丢失，姜女士说，2012年10月，国家才出台相关政策，由税务、评估公司和房产管理中心三家联合对通化市内的房产评估信息录入电脑系统，评估公司不再对二手房进行二次评估收费。

　　姜女士表示，从黄女士提供的评估收据上显示，该房屋上次交易的时间是在2012年5月份，是在政策出台之前发生的行为，加之二道江区地处偏远，导致信息没能及时录入。“这只是个案。”姜女士说，目前通化市的房屋评估信息已基本录入系统，只有偏远的乡镇因系统没有整体联网，导致漏入现象也属正常。而关于该政策的细则，姜女士则表示需要到税务部门咨询。同时姜女士表示，希望房产、地税等相关部门能够尽快建立更完善的机制，减少百姓在办理相关业务时产生的误解和麻烦，更好为百姓服务。

　　通化市地税局：

　　数据缺失的房屋需要做产权评估

　　随后，记者又与通化市地方税务局流转税科科长牛红霞取得联系。据牛红霞介绍，在二手房交易中，“阴阳合同”是一个“公开的秘密”。近年来，不少人在二手房交易时会在真实价格签订交易合同之外，再签一个低于实际交易价格的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，从而达到少交税款的目的。针对这类情况，才有了存量房交易税收评估系统，而并非金诺房地产估价事务有限公司所说的国家政策。

　　牛红霞说：“当时通化市只有6万户房屋的数据，其中缺失一部分无法更新至新系统中，二道江区的住户信息是2012年7月中旬才更新的，所以之前的信息必然缺失。”为了巩固数据统计，所以部分数据缺失的房屋需要做产权评估，只要数据入系统后，无论今后是否出现买卖，都不需要补产权评估手续。