王先生：最近我办房产过户的时候遇到这样一件不太理解的事，今天请各位专业人士给我解释一下。

　　我的母亲去世比较早，前不久，父亲病重的时候，想把他名下的一套房产过户给我，家里其他人都没意见，于是我们全家到律师事务所做了一份《继承权见证书》。

　　父亲过世后，我到房产局办过户，工作人员告诉我，依据《继承权见证书》还不能办理过户，让我出具证明房屋继承权利来源的材料——法定的继承证明文书。我搞不懂了，为什么要出具法定的继承证明文书?我们在律师事务所做的《继承权见证书》为什么不能起证明作用呢?

　　登记官：王先生的不理解有一定的代表性。今天我们就来帮大家解除这个疑虑。

　　一、办理继承房屋登记的前提是有法定的继承证明文书，以证明继承事实行为的真实性、合法性、有效性。

　　登记官：由于房屋价值较大，且继承房屋的法律关系复杂，在现实生活中，因虚假继承文书或多份继承文书内容不一致引发的继承纠纷时有发生。

　　如果房屋登记机构依据不实或不是最终真实意愿表达的继承文书进行了产权登记导致登记错误，继承人的权利可能被损害，登记机构将要承担相应的法律责任。

　　由于房屋登记机构受其法定职责和审查范围的限制，没有权利也没有能力对继承事实行为和证明文书的合法性、真实性、有效性进行审查。那么，就需要出具法定的继承证明文书证明房屋继承权利来源，该文书的合法性、真实性、有效性，决定着继承房屋产权登记具体行政行为的合法与否。

　　王先生：哦，就是说先要证明我的继承行为和继承文书是真实、有效、合法的，然后才能在房产部门办理过户。

　　律师：是的。这是一个必要环节。房屋登记机构要求继承人提供法定继承证明文书要证明的正是取得继承房屋产权权利的合法性。房屋继承办理转移登记时，原权利人已经去世，单方申请办理的房屋转移登记，对于登记资料的要求更需要严格一些。

　　登记官：要求继承人提供法定的继承证明文书是房屋登记机构贯彻“合理审慎”审查原则的工作要求。

　　“合理审慎”是房屋登记工作必须遵循的法定原则之一。《房屋登记办法》赋予登记机构要求继承人提交“其他必要材料”的权利，另外《房地产登记技术规程》对此也有明确规定，因此房屋登记机构要求继承人提交法定证明材料是合理合法的，是职责要求。

　　律师：登记机构立足于社会现实并出于自身职责的需要，要求当事人提供必要材料是合法的、适当的。登记机构既应当为当事人提供便捷、高效的服务，也应当切实履行自身的工作职责，要在尽可能减少当事人负担的同时保证工作质量，这也是对每一个人合法权益的尊重。

　　王先生：看来我是错怪房产局了!以前不了解，觉得这不就是一件“家务事”吗，没必要再去办什么证明，现在明白了，房产局是依法行政，也是在保护权利人的合法权益。

　　二、不是“法定的继承证明文书”不能作为继承房屋的权利来源证明文书。

　　王先生：那为什么我拿律师事务所出具的《继承权见证书》不能办理过户呢?

　　律师：《继承权见证书》是由律师事务所或法律服务所出具的书面证明。律师事务所或法律事务所是民事主体，民事主体出具的见证书类似于书面证言，其证明力不足以证明继承房屋产权权利的合法性。所以，房屋登记机构不能依据王先生您提供的《继承权见证书》办理过户。

　　王先生：哦，是这样啊，现在明白了。

　　那如果说我家老爷子生前对房产处置有遗嘱，遗嘱也公证过，能办过户吗?

　　律师：不能。

　　原因是这样的：在老人家生前做的遗嘱公证，证明了遗嘱是老人家的真实意愿。老人家去世，继承行为发生，这时候这份遗嘱是否是老人家的最终意愿、唯一意愿就有必要给以确认。这个时候要做的是继承权证明文书，它确认的是遗嘱的终局性，证明的是继承权利来源。必须取得继承权证明文书才能作为房屋产权转移登记的法律依据。

　　如果没有法定继承证明文书，只依据遗嘱公证办理转移登记，必然存在诸多法律纠纷隐患，登记机构没有尽到“合理慎审”的审查职责。

　　那种以我国法律没有将房屋继承转移登记设定为必须办理公证的法定情形为由，将登记机构要求继承人提供继承公证文书等同于强制公证的说法有失偏颇，是种误解。

　　登记官：房屋登记机构办理登记的一个总原则是：房屋产权来源清晰、房屋权属无纠纷、无争议。因此，在办理房屋继承转移登记时审查继承人提供的材料，要求提供继承权证明文书，既是房屋登记机构自身工作严谨规范的要求，也有利于避免纠纷、维护每一位继承人的合法权益。

　　王先生：原来是这样!我继承来的房屋要过户，最根本的是要提供继承权证明文书。不讲还真不知道!

　　那请问律师同志：哪些机构属于法定职权机构?

　　三、有权出具继承证明文书的法定职权机构有三个。

　　律师：一个是公证机关出具的《继承权公证书》。

　　《公证法》第二条规定，公证机构可依民事主体的申请，依法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性合法性予以证明;该法第十一条一款(二)项将继承纳入到公证的业务范围。故公证机构可以国家的公信力对继承事实行为加以证明。

　　登记官：《司法部、建设部关于房屋登记管理中加强公证的联合通知》(司公通字【1991】117号)第1条规定，“继承房屋，应当持公证机关出具的“继承权公证书”……办理房产所有权转移登记手续。”《房地产登记技术规程》B.0.16条规定，“因继承申请房屋登记的继承文书应当公证。”以上规范性文件都规定了经公证的继承文书应作为继承房屋登记权利来源依据。

　　律师：再一个是人民法院出具的确认继承权的生效法律文书。依据《物权法》第28条，人民法院法律文书所确认的继承权从法律文书生效时继承人就取得了房屋的继承权，登记机构可以根据生效法律文书办理登记。如果继承人不申请登记，房屋继承权依然存在，但不对抗善意第三人。另外，在处分(买卖、抵押、放弃权利)该继承房屋时应申请登记到继承人自己的名下，否则其处分行为无效。

　　登记官：还有一个就是经人民法院裁定确认的人民调解委员会制作的继承纠纷调解协议书。

　　2011年1月1日施行的《中华人民共和国人民调解法》第32条规定：“经人民调解委员会调解达成的调解协议具有法律约束力，……”。该法第33条规定：“……可以自调解协议生效之日起30日内共同向人民法院申请司法确认，……。”法释(2011)5号即《最高人民法院关于人民调解协议司法确认程序的若干规定》第9条规定：“人民法院依法作出确认决定后，一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。”综上可见，经人民法院裁定确认的继承纠纷调解协议书可以作为继承房屋合法的权利来源证明。

　　王先生：公证处、法院都好找。怎么找到人民调解委员会呀?

　　律师：《人民调解法》第八条规定：村民委员会、居民委员会设立人民调解委员会。企业事业单位根据需要设立人民调解委员会。合肥市各区具体设立情况可以通过当地司法部门、街道进一步明确。

　　四、不同的继承情势，选择不同的证明途径。

　　王先生：就是说遇到继承房屋办理过户之前，我们可以通过这三种途径，取得房屋继承权利来源的法律证明。那么这三种途径应如何选择呢?

　　律师：在继承无纠纷，继承事实清楚，继承法律关系不复杂的情况下，宜向公证机构申请继承权公证，凭《继承权公证书》申请继承房屋转移登记。

　　律师：在继承有纠纷或继承事实不清或继承法律关系复杂，公证机构无能力审查的情况下，应向人民法院提起诉讼，凭生效的法律文书申请继承房屋转移登记。

　　登记官：在继承有纠纷但分歧不大且愿意调解、继承事实清楚，继承法律关系简单的情况下，可通过人民调解委员会调解。调解协议经人民法院确认后，可凭其申请继承房屋的转移登记。

　　王先生：经人民调解委员会调解是否收费?其制作的调解协议经人民法院确认效力是否收费?

　　律师：都不收费。人民调解法第四条规定：“人民调解委员会调解民间纠纷不收取任何费用”;国务院颁布实施的《诉讼费用交纳办法》第八条、第十条规定：人民法院确认《调解协议》的效力不收费。

　　王先生：通过大家的介绍，我明白了，法定的继承证明文书有三种：《继承权公证书》、人民法院生效的法律文书、经人民法院裁定确认的人民调解委员会制作的《调解协议书》。

　　我属于第一种情况：继承无纠纷，继承事实清楚，继承法律关系不复杂。回去我就到公证处办《继承权公证书》，然后再到房产局办过户。