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房地产价值投资的四大秘籍
发布时间:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律师网浏览量:928 ℃

一、购房是消费行为和投资行为的集合体,都有投资性 房地产是什么?首先具体到产业属性上,房地产属于第三产业,服务业,是虚拟经济,与股票一样,是一种金融资产。当然因为它所承载的文化、社会价值而被人们赋予了更多的意义。但是在实质上,买房和炒证券、炒黄金期货

一、购房是消费行为和投资行为的集合体,都有投资性

房地产是什么?首先具体到产业属性上,房地产属于第三产业,服务业,是虚拟经济,与股票一样,是一种金融资产。当然因为它所承载的文化、社会价值而被人们赋予了更多的意义。但是在实质上,买房和炒证券、炒黄金期货一样具有投资性。

其次,买房者都是消费行为和投资行为的集合体,都有投资性。

一般而言,对于客户的划分大家习惯于按照客户从基础到高级的层次来划分,楼市的消费者主要是有刚性需求、改善性需求和投资性需求购房构成;从置业经历的由少到多来划分,可以分为首次置业,二次置业和多次置业。一般刚需是首次置业的多,二次置业多为改善性需求,投资性需求往往是多次置业。

然而具体到客户本身来说,有时候似乎并不那么清楚。投资客需要住房,炒房自然是典型的投资行为;改善性需求往往是自住兼投资人群,是二次置业或多次置业。他们不是职业炒房客,但也不是首次置业的刚需,其实也不是纯粹改善需求的二次置业者,典型的二次置业者是为了改善居住条件,以纯自住为购房目的,而这些所谓的自住兼投资人群显然也是投资客,不过是业余投资客。

刚需的买房有没有投资性呢?我们发现一个现象,在市场不景气的预期状况下,越是刚性需求越表现的不够旺盛,反倒是改善性需求受影响较少,所以刚需是有很大弹性的。如何判断价格走势并出手购买?到底是信息不对称造就了价格分歧还是需求弹性造就了价格分歧?如同张五常的卖橘者说,我倾向于前者。在市场的博弈与参与当中,购买力一般的刚需们是弱势群体,市场不景气时候他们的“刚需”主动或被动的被压缩,踩准节拍出手的人往往与刚需无关。在楼市高点买入甚至被套的恰恰可能是刚需,他们在楼市的起伏中难以赚取充分的财富。

所以,“刚需”到底是什么?其实中国没有真正的“刚需”,几乎所有的购房者都是自住和投资的结合,所有人买房都会关心房产的保值升值的问题,而非仅仅房子本身。

这种情况下,如何进行价值投资?这是一个问题。

二、可行投资渠道单一,房产不失为一个较好选择

国内资金非常多,目前国内本外币存款超70万亿元,其中居民储蓄存款超30万亿元,这是什么概念?2009年全国房地产销售面积创历史记录,达到9万亿平米,这些居民存款如果只动用10%,就可以买光所有供应量(房地产市场供需平衡其实还未充分缓解,未来半年或一年会好一些,但是中长期购买需求依然很大)。既有的投资渠道其实很多,笔者以为归纳起来大致分为两种。一是非参与式投资,一种是参与式投资。参与式就是投钱于某一项事业,并参与管理。比如投资企业、工厂或开店,但是这对于普通资金持有者来说有一定困难。一方面往往没有这方面的精力和经验,更主要的是现在的投资环境其实还很不好,民营个体企业在市场竞争中地位还有待提高。

所以很多的人投资都选择非参与式投资。也就是投资股票、黄金、现货商品、期货、债券、外汇,还有投资房产。现货商品的盈利空间很大,炒作辣椒、大蒜等商品只需要购买市场总量的10%,就可以充分撬动价格,因为需求刚性,但是需要动用很多资金,且需要联手运作,非专业投资者做不起来。黄金呢?大家虽然看到最近几年黄金价格上涨的很快,目前在1200美元/盎司以上。但是眼光放长远一点可以发现,1980年黄金即达到850美元/盎司,如果考虑到通货膨胀,黄金长期套牢了很多人,连起码的保值商品都算不上。股票等证券资产呢?最近几年大家应该也看的很清楚。

排除了之后,房地产似乎是不错的选择。尤其是过去几年,买房者都赚了盆满钵满。尤其是之前宽松的政策和快速发展中的不成熟的市场,低首付、低利率、炒房号发了很多人,也进一步坚定了尝到甜头者的信心,疯狂入市。事实上,中长期来看(10-20年),楼市平稳并向上发展是可以预见的,博客中多有探讨,此处不再赘述。

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