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房款、装修费分开算 房产商避税给买房人“埋雷”
发布时间:2017-05-27 09:27:00作者: 沪律网小编浏览量:42 次

买一套精装修的房子需要分别支付房款和装修费用,您遇到过这样的事吗?笔者在瞰都·领仕馆就遇到了这样的“怪事”。

  瞰都·领仕馆位于东四环东风桥北,地理位置不错,价格自然也不菲,每平方米22000元到24000元。不过,房子是精装修带家具、家电的,用售楼员的话说是:“拎包即住!”

  和装修一样“贴心”的,还有付款方式。“为了节省您买房交税的费用,我们采取‘分开算’的付款方式。”售楼员给笔者算了一笔账,“比如这套79.76平方米的样板间,房子总价为183.2884万元,其中装修费用我们按每平方米2500元算,是19.94万元,我们把装修费单算,房价就变成了163.3484万元。”

  精装的房子,装修费干嘛还要分开算呢?“给您省税呀。”售楼员拿出了计算器,“您买房要交契税,是您总房款的1%,减去装修款后,您的房屋总价是160多万元,比180多万的房款少交近两千元的契税。”

  房地产公司不嫌麻烦把房款拆着算只是为给购房人省钱吗?普瑞中天税务师事务所所长孙文武告诉笔者,在“分开算”之后,房地产公司少交的税款比购房人多得多。房地产公司在售房时要向国家交纳三种税,分别是营业税、企业所得税和土地增值税。把房款和装修费用“分开算”,开发商看中的是土地增值税。

  土地增值税的税率分别是30%、40%、50%和60%,实行的是四级超率累进税率,即以纳税对象数额的相对率为累进依据,按超累方式计算应纳税额的税率。也就是说,土地增值税与房屋总价是成正比的关系,房屋总价越低土地增值税税率也越低,反之越高。如果把所售房屋的价格以另附装修费的方式降下来,所交土地增值税率也就随之下降了,那么房产商所节省的税费也就大为下降了。

  “分开算”避税不违法,但是房地产公司是把“肉”吃嘴里了,可购房人喝的“汤”可不一定能最终下肚,除非这房子永远不再转手。税收政策规定,对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用,但商品房及其他住房装修费的最高扣除限额为房屋原值的10%。按照上面提到的例子,如果个人销售住房不符合免税条件,装修费不能全额扣除,还要多交7000多元个人所得税。

  此外,虽然“分开算”的确能省些契税,但是买房人的首付负担却同时大大增加了。“装修费必须在买房时一次付清。”售楼员把省契税的“前提”特意强调给笔者。这样算来,买房人的首付款要平白无故地增加19.94万元,相当于房地产公司变相把首付比例提高了10%以上。

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