第五章　物业服务企业

　　第一节　物业服务企业

　　第五十九条　物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

　　物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

　　物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

　　第六十条　物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。

　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第六十一条　物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

　　第六十二条　物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

　　物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

　　第六十三条　物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

　　第二节　行业自律

　　第六十四条　物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　第六十五条　物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业主管部门建立健全信用档案。

　　第六章　物业服务

　　第一节　物业服务内容与合同

　　第六十六条　物业服务内容主要包括下列事项：

　　(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(二)公共绿化的维护;

　　(三)公共区域环境卫生的维护;

　　(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

　　(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

　　(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

　　(七)物业服务档案和物业档案的保管;

　　(八)其他物业管理事项。

　　第六十七条　业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

　　物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

　　物业服务合同签订后，业主有权进行查询。

　　物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。

　　第六十八条　解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

　　物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

　　(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

　　(三)移交物业服务用房;

　　(四)清算预收、代收的有关费用;

　　(五)法律、法规规定的其他事项。

　　物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　第二节　物业服务收费

　　第六十九条　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。

　　第七十条　物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。

　　第七十一条　已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

　　物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

　　第七十二条　物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

　　物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

　　第七十三条　专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

　　物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

　　专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

　　第七章　物业的维护

　　第一节　建设单位的保修责任

　　第七十四条　建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。

　　第七十五条　新建物业实行质量保修金制度。

　　建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。

　　建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。