吉府办发〔2007〕14号

　　井冈山管理局，各县(市、区)人民政府，市政府各部门：

　　《吉安市物业管理办法(试行)》已经市政府第十二次市长办公会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　二〇〇七年六月二十八日

　　吉安市物业管理办法(试行)

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范吉安市物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。根据《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规、规章规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理，以及对物业管理活动的监督管理。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本办法所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。

　　本办法所称物业管理区域，是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围，具体以物业建设规划用地为界。

　　本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

　　本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

　　本办法所称物业管理企业，是指依法成立，并取得物业管理企业资质的从事物业管理服务的企业。

　　第四条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

　　第五条 吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县(市)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

　　规划建设、城管、公安、消防、物价、工商等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责共同做好物业管理的有关工作。

　　街道办事处、社区居委会负责组织召开首次业主大会选举产生业主委员会。街道办事处负责对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调和指导。

　　第二章 物业管理分工

　　第六条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责;属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。

　　第七条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责;物业管理区域共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

　　第八条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。

　　第九条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱、道)等环境卫生设施的日常养护、维护管理和清掏、清运工作由物业管理企业负责，生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站。

　　第十条 高层楼(七层及以上，下同)以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼(七层以下，下同)以楼外自来水表为界，界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理;界限以内(包括水表至用户)的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

　　第十一条 物业管理区域内供电线路、消防设施、照明设施等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理;其它公共部分，由相关单位负责维修管理。

　　第三章 业主、业主大会及业主委员会

　　第十二条 建立业主名册制度。

　　业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由开发建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。

　　业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记。

　　第十三条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。

　　(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权。

　　(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权。

　　(六)监督业主委员会的工作。

　　(七)监督物业管理企业履行物业服务合同。

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权。

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金(以下简称维修基金)的管理和使用。

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第十四条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守业主公约、业主大会议事规则。

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

　　(四)按国家有关规定交纳维修基金。

　　(五)按时交纳物业服务费用。

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第十五条 首次业主大会会议上的投票权数，按下列办法确定：

　　(一)住宅每套1票。

　　(二)非住宅每100平方米建筑面积为1票，不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票;超过100平方米的，每超过100平方米计1票;超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会上所持的投票权数，不得超过全部投票权的30%。建筑面积的认定，按业主房屋所有权证记载建筑面积为准。

　　首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

　　第十六条 首次业主大会会议可由街道办事处、社区居委会会同开发建设单位组织召开，房管、公安等部门应积极参与指导、监督。费用开支由物业开发建设单位承担。

　　业主大会和业主委员会成立后，由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开业主大会。费用由全体业主按拥有的投票权数按份分摊，或经过业主大会批准，在维修基金的利息收入中列支。

　　房地产管理部门对业主大会的成立和日常工作进行指导、监督。