第一章 总则
第一条 为进一步加强西湖区农转居小区的物业管理，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造安全、文明、和谐的社区环境，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》和《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》等规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条 西湖区与之江国家旅游度假区范围农转居小区(含多层、高层、小高层建筑)物业管理均适用本办法。市政府另有规定的除外。
第三条 农转居小区物业管理实行社区管理与委托物业专业机构管理相结合的原则，实施社区管理的由乡镇人民政府、街道办事处报区(之江)房产行政主管部门审批，并由社区承担相应的物业管理职责。
第四条 区(之江)房产行政主管部门根据本办法对区农转居小区物业管理进行监督和指导，乡镇人民政府、街道办事处负责协调物业管理与社区建设的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
建设、规划、城管、绿化、公安、环保、物价、民政、工商等部门按各自的职责，协同物业管理部门实施本办法。
第二章 业主、业主(代表)大会和业主委员会
第五条 本办法中的业主，是指物业的所有权人。包括股民业主和非股民业主。在农转居小区内拥有房屋且持有该区域经济合作社股份的称股民业主。股民业主、非股民业主享有同等权利和义务。
第六条 业主享有以下权利：
(一)参加业主大会，享有表决权;
(二)享有业主委员会的选举权和被选举权;
(三)享有与所交纳物业管理服务费用相符的服务;
(四)监督业主委员会的工作;
(五)监督物业管理企业的管理服务活动;
(六)法律、法规规定的其他权利。
业主应当履行以下义务：
(二)遵守物业管理法律、法规;
(三)遵守业主公约、有关物业管理的规定;
(四)配合业主大会或业主代表大会组织者做好有关选举工作;
(五)按照合同约定交纳物业管理服务费用和其他分摊费用;
(六)对业主委员会签订的合同承担责任。
第七条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会;业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会须投票权数超半数以上的业主或业主代表出席才能举行。业主代表的任期一般不超过3年，可以连选连任。
业主的投票权，按每一房地产权证计一票原则确定。建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票，但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30%。
建设单位未出售或者已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。
第八条 物业管理区域内，有下列情况之一的，区(之江)房产行政主管部门应指导、监督前期物业管理单位召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
(一)入住率达到60%以上的;
(二)入住率达到30%以上，且物业交付使用已满2年的。
业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、乡镇人民政府、街道办事处、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。
第一次业主(代表)大会的费用开支由建设单位承担。
第九条 农转居小区业主委员会在社区党组织和社区居委会的领导下选举产生。
通过履行相应的选举程序，经业主大会(代表)投票权数的超半数同意，农转居小区业主由单个经济合作社股民组成的，其业主委员会的职权原则上由经济合作社董事会行使;由多个经济合作社和非股民业主组成的，按其占投票权数的比例，在业主委员会组成人员中占有相应的比例。经济合作社董事会行使业主委员会职权的，还需经股民(代表)大会追授。
第十条 业主大会或业主代表大会每年至少召开一次;业主委员会认为必要时或经由20%以上投票权数的业主或者业主代表提议，应召开临时业主大会或者业主代表大会。业主委员会应在接到业主或业主代表提议后15日内组织召开临时业主大会或业主代表大会;逾期不组织召开的，由社区居委会负责组织召开。业主大会或者业主代表大会可以邀请乡镇人民政府、街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席，物业管理企业不能以代理人身份出席。
业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。
第十一条 业主大会或业主代表大会的决定，须经出席大会的业主或者业主代表投票权数的超半数通过，并予以公布。
第十二条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
(一)审议通过或修改业主委员会章程和业主公约;
(二)听取和审议业主委员会工作报告;
(三)选举、罢免业主委员会成员;
(四)决定聘用或解聘物业管理企业;
(五)审议通过物业管理方案;
(六)变更或撤销业主委员会不适当的决定;
(七)审查本区域内物业管理制度;
(八)决定其他有关业主权益的重大事项。
第十三条 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。
业主委员会委员由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生，业主委员会由5人以上的单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。业主委员会成员提前两个月书面通知业主委员会可以辞职，缺额按业主委员会章程补选。根据工作需要，业主委员会可聘请社区居民委员会有关单位的人员担任业主委员会顾问。
第十四条 业主委员会应在选举产生之日起十五日内，将业主委员会章程和名单报区(之江)房产行政主管部门登记备案。
第十五条 业主委员会是业主(代表)大会的执行机构，履行下列职责：
(一)组织召开业主大会或业主代表大会;
(二)草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案;
