第一条 为加强棚户区改造回迁住宅区，以下简称棚改住宅区的物业管理，根据《吉林市物业管理条例》(以下简称《条例》)的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市城市建成区和工业集中区内的棚改住宅区物业管理活动适用本办法。

　　第三条 市物业管理行政主管部门负责棚改住宅区物业管理活动的监督、指导工作。

　　各区人民政府负责本辖区内棚改住宅区的物业管理活动的组织领导工作。其主要职责是：

　　(一)组织召开首次业主大会;

　　(二)监督物业承接、交接工作和物业用房的使用;

　　(三)负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理;

　　(四)负责受理维修资金使用核准有关申报工作;

　　(五)负责受理前期物业管理招投标备案申报和协议选聘物业管理企业备案工作;

　　(六)受理物业管理投诉;

　　(七)其他物业管理职责。

　　其下设的物业管理办公室负责日常工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府，负责组织实施自治管理和弃管棚改住宅区管理工作。

　　第四条 棚改住宅区的物业管理实行政府扶持、专业管理、自治管理相结合的原则。

　　第五条 一个棚改住宅区应以规划宗地红线图为准，一般划分为一个物业管理区域。

　　管理区域内的商品住宅和回迁住宅实行物业共管。

　　第六条 棚改住宅区的业主入住率达到该物业管理区域内房屋总建筑面积(或总套数)50%以上时，区物业管理办公室应当及时组织召开首次业主大会会议，并按有关规定程序确定管理方式。

　　第七条 棚改住宅区召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

　　第八条 业主大会会议通过的业主公约对物业管理区域内的全体业主、非业主使用人具有约束力。

　　业主、非业主使用人违反业主公约的约定，应当承担相应的责任。

　　第九条 业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构，应当按照《条例》的有关规定履行职责。业主委员会不履行职责，区物业管理办公室责令限期改正后仍未改正的，经20%以上业主提议，可以召开业主大会会议，重新选举业主委员会。

　　第十条 棚改住宅区的建设单位应按下列标准提供物业管理和社区管理用房：

　　(一)棚改住宅区住户在1000户(含本数)以下的，按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四标准提供物业管理用房。业主回迁后可并入其他社区的，划入其他社区管理。无法划入其他社区的，应提供300平方米面积的社区管理用房。

　　(二)棚改住宅区住户在1000户至3000户(含本数)的，应同时提供物业管理和社区管理用房，一般不低于500平方米，不高于600平方米。物业管理用房和社区管理用房可以合并使用。其中社区管理用房面积不低于300平方米。

　　(三)棚改住宅区住户在3000户以上的，按有关规定并考虑实际需要分别配置物业管理和社区管理用房。

　　社区管理用房由市民政部门统一办理产权登记并负责管理。

　　第十一条 物业管理用房属于全体业主共有，在区物业管理办公室监督管理下，由物业管理企业或管理单位使用，并自行维修。

　　物业管理用房未经业主大会同意，不得擅自改变用途。

　　第十二条 棚改住宅区的建设单位应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招投标或批准协议方式选聘物业管理企业，并按有关规定备案。

　　建设单位应按《条例》的有关规定持有关备案资料和其他资料办理《商品房预售许可证》。

　　第十三条 被选聘的物业管理企业在签订前期物业服务合同至棚改住宅区业主办理入住手续期间，应当做好下列工作：

　　(一)组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况;

　　(二)按照物业管理的要求，提出改善物业的具体设计建议;

　　(三)做好业主入住手续的办理。

　　第十四条 物业管理区域具备下列条件，建设单位在区物业管理办公室监督下，与选聘的物业管理企业进行物业承接：

　　(一)建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划设计及有关规范要求;

　　(二)竣工验收合格，且验收资料齐全;

　　(三)有符合规定的物业管理用房和社区管理用房;

　　(四)共用设备、设施运行正常、完好，并经验收合格;

　　(五)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。

　　第十五条 物业承接时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

　　(一)物业管理区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)建设单位代收的物业专项维修资金的明细资料;

　　(五)法律、法规规定的其他资料。

　　第十六条 下列情形发生时，前期物业服务合同终止：

　　(一)业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效;

　　(二)业主委员会或社区居民委员会制定的自治管理公约生效。

　　第十七条 在前期物业管理期间，棚改住宅区回迁业主的物业服务费用由建设单位承担。

　　第十八条 业主大会成立后，选聘物业管理企业实施物业管理的，应当按照《条例》的有关规定执行。

　　同等条件下，业主大会可以优先选聘前期物业管理企业。

　　第十九条 业主大会成立后，实行业主自治管理的，业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)的组织、监督下，履行下列管理职责：

　　(一)组织小区(含楼道)环境卫生清扫保洁工作;

　　(二)维护小区环境秩序;

　　(三)负责小区绿化养护;

　　(四)负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修;

　　(五)负责接待业主报修，受理业主投诉;

　　(六)对存在安全隐患的物业，及时向有关部门报告;

　　(七)负责小区管理服务费用的收缴、管理、使用。

　　业主委员会履行本条第(一)项职责时，也可以委托所在地环境卫生服务单位负责，费用按环境卫生部门规定的标准直接向业主收取。

　　第二十条 棚改住宅区具备业主大会成立条件，暂时无法成立业主大会的，在街道办事处(乡镇人民政府)的组织下，所在地的社区居民委员会应当在60日内，按本办法第十九条的规定，履行自治管理职责。