第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理活动。

　　新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理;配套设施不齐全的原有住宅区和其他物业，推行物业管理。

　　第三条 无锡市房产管理局是市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。

　　市(县)、区人民政府确定负责物业管理的行政主管部门在市物业管理行政主管部门的指导下，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　市、市(县)、区人民政府的其他有关部门，按照各自的职责，协同实施本办法。

　　第四条 街道办事处(镇人民政府)协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。

　　第二章 业主自治管理

　　第五条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主数量少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

　　第六条 在物业管理活动中，业主的权利、义务和业主大会、业主委员会应当履行的职责，按照国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》有关规定执行。

　　第七条 一个物业管理区域只成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。物业管理区域具备有下列情形之一的，应当成立业主大会：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积50%以上;

　　(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域总建筑面积30%不足50%，但使用已超过一年的。

　　只有一个业主，或者业主数量较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第八条 物业管理区域符合前条第一款所列情形之一的，建设单位应当及时向所在地市(县)、区物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面报告，并提供业主清册、物业建设面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时报告的，业主也可以直接向所在地市(县)、区物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。

　　市(县)、区物业管理行政主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当会同街道办事处(镇人民政府)指导业主推荐产生首次业主大会筹备组成员，组成首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

　　筹备组由业主代表、建设单位组成。筹备组组成人员确定后，应当在物业管理区域内公告，公告时间不少于7日。

　　第九条 筹备组应当做好以下工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)参照物业管理行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案和业主公约草案;

　　(三)确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)通过直接提名或者采取10%以上的业主联名推荐等方式确定业主委员会成员候选人;

　　(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　第十条 首次业主大会业主的投票权数，住宅物业实行一套一票;非住宅物业按每150平方米建筑面积为一票，不足150平方米的，以每一房屋权属证书为一票。单个业主最多票权数不能超过总投票权数的30%。

　　业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定，业主大会议事规则另有规定的，从其规定;没有明确规定的，从前款规定。

　　第十一条 筹备组自成立之日起30日内，在物业所在地市(县)、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)指导下，召开首次业主大会会议，讨论通过业主大会议事规则和业主公约等内容，并选举产生业主委员会。

　　首次业主大会筹备费用由物业建设单位承担。

　　第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

　　(一)有20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。

　　业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地市(县)、区物业管理行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。

　　第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，必要时也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开业主大会会议。

　　采用集体讨论形式时，业主数量较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，业主代表应当持有其所代表业主的书面委托意见。到会业主代表所代表的业主持有的投票权数，应当超过该物业管理区域内业主投票权总数的二分之一。

　　采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主并及时在物业管理区域内公示。返回意见的业主所持有的投票权数，应当超过该物业管理区域内业主投票权总数的二分之一。

　　第十四条 业主大会会议由业主委员会召集主持。业主委员会应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议主要议题、方式、时间等内容在物业管理区域内公告。

　　住宅物业管理区域的业主大会会议，应当告知所在地市(县)、区物业管理行政主管部门和相关居民委员会。所在地市(县)、区物业管理行政主管部门和相关居民委员会可以派人列席会议。

　　需要物业管理企业列席业主大会会议的，物业管理企业的负责人或者其书面委托代理人应当列席会议。

　　第十五条 业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。

　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案等重大决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。

　　第十六条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，维护全体业主的合法权益。

　　业主委员会由5人以上15人以下单数组成，任期为3年，可以连选连任。