【内容摘要】近年来，物业管理纠纷大量涌现，法院所受理的此类案件数量呈逐年递增之势。但是，由于物业管理纠纷作为新类型的案件、诉讼主体和法律关系复杂、有关立法相对滞后、人们的相关观念尚需转变等多种原因，法院对此类案件的审理常常陷入困境。因此，有必要对于 【内容摘要】近年来，物业管理纠纷大量涌现，法院所受理的此类案件数量呈逐年递增之势。但是，由于物业管理纠纷作为新类型的案件、诉讼主体和法律关系复杂、有关立法相对滞后、人们的相关观念尚需转变等多种原因，法院对此类案件的审理常常陷入困境。因此，有必要对于物业管理纠纷审理中的一些重点、难点问题展开探讨，积极寻找恰当的审理办法。本文以此为主线，在分析当前我国物业管理纠纷的特点、原因的基础上，详细论述了审理物业管理纠纷案件中的一些突出问题并提出解决对策。
物业管理作为第三产业中新生的组成部分，是在近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着城市建设速度的加快、以商品房为主的大型社区的增多，物业管理的问题也日渐暴露出来。
物业管理具体是指物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。在物业管理过程中，就形成了物业产权人（又称业主）、使用人与物业管理企业之间的新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理企业进行行业管理的新问题。
一、物业管理纠纷案件的主要特点
（一）、物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大?
当前各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。近年来，各地法院受理的物业管理纠纷案件呈逐年大幅度上升趋势。
（二）、物业管理纠纷形式及案由多元化，物业费纠纷居首位
物业管理纠纷的形式和案由涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷，并逐年呈现多元化趋势。根据纠纷性质可划分为：（1）、物业管理合同纠纷。物业管理合同是物业管理单位与业主就物业管理的项目、内容、费用、双方的权利和义务、管理期限、违约责任等达成的协议。常见的纠纷有：房地产开发商与物业管理企业的物业管理承包合同纠纷、物业委托管理纠纷；公摊面积不清、公共设施不到位和不按期完工导致的合同违约纠纷；物业管理企业单方面提高收费标准，随意增加收费项目；任意减少管理项目和内容；对房屋及附属设备、公用设施等修缮不及时；不履行或不按约履行其他管理职责；业主以种种理由拖欠管理费用或单方面要求降低管理费用；业主在合同外要求履行管理义务。（2）、物业管理侵权纠纷。物业管理侵权行为是指物业管理企业或业主违反法律或小区管理办法而侵害他人财产或人身权利的行为。例如物业管理企业乱搭乱建造成业主损失；违法出租甚至出卖公用设施和居民住房公用部分给业主造成损失；业主擅自改变房屋、配套设施的结构、外观，毁损了设施、设备，危及房屋安全；业主乱搭乱建、随意占用，破坏绿化、污染环境， 噪声扰民引起的不动产相邻关系纠纷；业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷。（3）、其他纠纷。例如业主在小区内受到侵害或被杀害引起的人身损害赔偿纠纷；业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；业主、开发商、物业公司及政府有关部门关于成立业主委员会的纠纷；业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。
物业管理纠纷中最突出的就是物业管理企业向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷。导致业主不交管理费的原因有多样，包括：（1）、业主认为物业收费项目和标准没有公示，或者是物业收费标准与服务水平不相符、物业乱收费、票据使用不规范等，据此以不交物业管理费进行对抗； （2）、有些业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交管理费；（3）、房地产商遗留下来的一些问题，造成业主和物业管理企业之间产生矛盾，相互间工作不配合，致使物业管理费用难以收取；（4）、一些业主有意无故拖欠管理费。
（三）、物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，群体性纠纷明显
物业管理纠纷案件的诉讼主体包括了业主、使用人、小区管委会、物业管理企业、房地产开发商、行政管理部门。在法律关系上，涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。
同时，现在住宅小区一般规模较大，住户动辄上千人，很容易形成群体性纠纷。涉案当事人少则十几人，多则上百人。不同案件的小区业主作为当事人由于共同利益的存在，在诉讼中极易形成联盟，群体性诉讼趋势极为明显。
（四）、业主与物业管理企业积怨较深、矛盾尖锐，审理和执行难度大
近年来物业管理纠纷矛盾冲突有不断升级的迹象。小区保安打伤业主、业主驾车封堵小区道路、业主大规模集体上访等事件经常见诸报端。由于矛盾激化，一方面使得物业纠纷案件调解解决难度极大，另一方面，因物业管理纠纷案属新类型的案件，有关法律规定不详尽或明确，在审判实践中又无现成的依据，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。 同时，在案件执行中又很难对被申请人采取强制执行措施，执行阻力重重。
二、物业管理纠纷成因的法律分析
造成物业管理纠纷的原因很多，例如相关法律法规不健全，已制定的有关法规可操作性差，未能合理规范物业服务企业、明确业主委员会的合法地位，政府对其派出机构（如居委会）针对物业管理的责任和权限没能准确界定。从法律角度分析，引发物业管理纠纷的主要原因包括：
（一）、物业管理的相关法律法规严重滞后
有关物业管理方面的法律不健全，是物业管理纠纷不断增多的根本原因。1995年颁布实施的《城市房地管理法》仅仅是规范城市房地产建设，几乎不涉及物业管理有关规定。《合同法》也没有专门的条款予以规范。现有的专门规范物业管理的有：建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，由于这两个《办法》属部门规章，在适用时受到一定制约。国务院第9次常务会会议通过并于2003年 9月1日起正式施行的《物业管理条例》，该条例共七章70条，涉及业主、业主委员会，前期物业管理、服务与物业使用等内容。但是，条例中仍然对许多问题规定的不够明确、详尽，可操作性不强，从而使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。 特别是法院在处理一些新类型案件中，难免出现适用法律不一，判决结果不统一的情况。