物业收费不合理，如何改变这种不合理的现状，本文作者提出自己建议对物业管理费收取合理化。
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崔永亮 成都理工大学信息管理学院
一、物业服务收费不合理
1.物业服务费的计费依据不够公平
在《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的指导下，各地根据实际情况出台了一些具体的物业服务收费管理办法。虽然这些管理办法不尽相同，但是收费依据却基本一致，即一般都是根据业主产权证书上登记的建筑面积(包括公摊面积和套内建筑面积)宋确定。这种收费依据具有很强的可操作性，因为每个业主房屋的建筑面积是固定的，只要收费标准不变，应交纳的物业服务费就固定不变。但是，这种收费依据也有明显的弊端，那就是公平合理性考虑的不够。因为这种计费依据只考虑了物的因素，未考虑人的因素。虽然物业面积和人口数量存在一定的正相关关系，但绝非严格意义上的一一对应，而且人口因素是动态变化的。
以住宅物业为例，在一个物业服务区域中，同样面积的房子，有些业主是单身阶层，有些是两口之家，有些是群租，还有一些房子闲置未用，等等。可见，面积相同的房子使用者人数的差异可能非常大。但对物业服务企业来说，它提供给每个物业使用者的公共服务是无差异的，如公共区域的绿化、清洁卫生、消防安全、秩序维护以及共用部位、共用设备设施的维修养护等。这意味着同样面积的房子，如果使用者人数多，那么享受的公共服务总量也随之增加，但是根据现在的物业服务收费计费依据，其物业服务费却没有增加。显然，这种“认房不认人”、“以房定费”的做法有失公允。
2.物业服务费的计费方式不够科学
现行的物业服务收费采取两种方式，即包干制和酬金制。实行包干制的，收取的物业服务费中包括物业服务成本、法定税费和企业利润三部分。实行酬金制的，收取的物业服务费中包括物业服务支出和企业酬金两部分。在这些费用构成中，物业服务成本(支出)是物业服务费的主体部分，包括服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业服务区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用;物业服务企业的固定资产折旧及办公费用等。在我国目前的物业服务实践中，大部分地方对物业服务成本(支出)的各个项目没有逐一进行明确定价，而是采取类似商品套装的方式只提供一个物业服务费的总价。这种“只计总价不计单价”的计费方式有着明显的弊端。
目前拒缴和拖欠物业服务费的情况比较普遍，其中一个主要原因就是部分业主认为企业提供的物业服务质量不高。我们通过调查发现，很多业主并不是对物业服务企业的服务工作全盘否定，而只是对其中的某一项服务不满，比如小区绿化不好、清洁卫生工作不到位、共用设施设备维护保养不及时、公共秩序混乱等等。由于具体的服务项目没有明确的收费标准，这就导致一些业主因对某一项服务不满意就拒缴和拖欠全部的物业服务费。
3.“费用与服务水平相适应”的收费原则难以贯彻
“费用与服务水平相适应”是物业服务收费的重要原则，这与一般商品“按质论价”是一致的。但是物业服务产品本质上是一种消费行为，具有无形性的特征，其质量的考核存在着技术上的难度。比如物业服务人员说话的语气、神态等，只能通过人的感官来感受，不容易通过硬性的指标来衡量。目前我国还没有建立统一的物业服务质量考核体系，一些地方虽然出台了一些关于物业服务质量考核方面的管理办法，但是其合理性、可操作性存在一些问题，导致业主与物业服务方在服务质量方面经常存在分歧，甚至业主之间对物业服务质量也评判不一，从而引发收费纠纷。
