一、物业管理费的组成

　　物业管理费的构成一般包括以下部分：

　　（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　（3）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（4）物业管理区域绿化养护费用；

　　（5）物业管理区域秩序维护费用；

　　（6）办公费用；

　　（7）物业管理企业固定资产折旧；

　　（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（9）经业主同意的其它费用。

　　注：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　二、哪些情况下业主可以拒交物业管理费？

　　在现实生活中，有的物管用各种理由增收物业费，却没有做到基本的工作职责。那么哪些情况下业主可以拒交物业管理费呢？

　　（1）因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；

　　（2）将房屋出租，租赁合同中注明了物业费有租住户缴纳的；

　　（3）物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；

　　（4）物业公司没有和业主签合同；

　　（5）物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准；

　　（6）物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；

　　（7）物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的；

　　（8）物业公司不经业主许可自行增加的收费项目。

　　三、物业管理费常见的问题有哪些？

　　1、从什么时间开始计收我的物业管理费？

　　答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。

　　2、以什么面积收取我的物业管理费？

　　答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。

　　3、业主有权审查物业管理企业的收支吗？

　　答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。

　　4、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水、电供应？

　　答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值，以免自动停水、停电，造成不必要的损失。

　　5、有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？

　　答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。

　　6、小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？

　　答：包含在物业服务费用里面。

　　7、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？

　　答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

　　8、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？

　　答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。

　　9、小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？

　　答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。

　　10、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取保安费，物业公司要如何处理？

　　答：物业公司物业费包含了保安费，就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减少损失。