在人民网房产城建频道上看到一篇文章——《泡沫晃眼价格混乱 揭开地产业“皇帝的新衣”》（以下简称金文）。《中国经营报》发表该文章时，还专门加了一个“编者按”说，当前，在有关房地产“泡沫”和住房价格问题的讨论中充满了概念混乱，一些对策建议也不得要领。作为

在人民网房产城建频道上看到一篇文章——《泡沫晃眼价格混乱 揭开地产业“皇帝的新衣”》（以下简称金文）。《中国经营报》发表该文章时，还专门加了一个“编者按”说，当前，在有关房地产“泡沫”和住房价格问题的讨论中充满了概念混乱，一些对策建议也不得要领。作为一个深具社会责任感的经济学者，中国社会科学院工业经济研究所副所长、博士生导师、中国经营报社社长金碚先生撰写的这篇报告，以严谨的经济学语言澄清了“关于住房供求和价格方面的几个问题”，从经济学的角度深刻地剖析了中国的房地产市场，从而提出最准确的政策建议。

现在，房地产调控正处于敏感时期，下一步宏观调控的走向如何，正是目前社会各界普遍关注的焦点问题，也是房地产业内外专家学者争论的热点问题。按《中国经营报》的说法，既然金碚先生提出的是“最准确的政策建议”，那么下一步房地产调控就只能按照金碚先生所指的方向走，才是最正确的了。遇见这样的文章，自然谁都不敢等闲视之的。然而，我仔细拜读了全文之后，却被金文有关“租房自住才是纯粹的消费行为，而购房则是储蓄——投资行为”等诸如此类的判断，真正地搞糊涂了。糊涂之余，忍不住想道，金文从“购房等于储蓄投资，租房才是消费”等诸如此类的判断出发，其对当前我国房地产市场的理解和判断，真的可以起到一锤定音的作用吗？其所提出的政策建议真的是“最准确的政策建议”吗？

为什么房价只能涨不能跌！？

金文在最终提出政策建议前，虽然绕了好大一个圈子，谈了“关于住房供求和价格方面”的好几个问题，但全文的核心思想其实并不复杂，那就是——

从市场经济的性质来说，只有租房自住才是纯粹的消费行为，而购房则是储蓄——投资行为。无论是否有消费需求，只有具有储蓄——投资动机的家庭才购房，关注房价；而以消费动机为主的家庭主要的行为表现是租房，更关切的应是租金价格。

政府解决中低收入家庭居住（消费）问题时，决不能把房价问题与解决中低收入家庭居住问题混淆起来。

政府解决中低收入家庭居住（消费）问题，最佳的方式是以租赁解决的方式，调控的对象应是住房租赁价格。而对于房价，由于购房是储蓄——投资行为，政府调控的责任，应该是支持实现房产的保值升值。而对于短期投机的“炒房”者，要规范其行为，防止其扰乱市场，损害一般家庭的住房消费、储蓄和投资利益。

我们只要稍微仔细地分析一下，就会明白无误地知道，金文所提出的最准确的政策建议，其最核心结论是——房地产宏观调控，房价只能涨不能跌！在房价只涨不跌的情况下，中低收入家庭解决住房问题的出路是“租”！

将简单问题复杂化，意欲何为？

在房地产市场上，大家都知道，购房者通常可以分为两种，一种是购房自住的消费者，另一种则是购房谋利的投资者（投资者）。

经济学上深入浅出地解决经济问题行之有效的方法之一，是将复杂问题简单化。但是，现在，金文却反其道而行之，在“消费”和“投资”这两者之间，硬塞进了一个“储蓄”。

金文说，从市场经济的性质来说，只有租房自住才是纯粹的消费行为，而购房则是储蓄——投资行为。金文举例说，购买一套１００万元的住房，如果这套住房的年租金是５万元，那么，在这１００万元的房款中５％（５万元）是消费支出，９５％（９５万元）是为了将来的消费而进行的储蓄——投资。如果买房只是为了现在和将来自己居住，这９５％的房款就是纯粹的储蓄行为；而如果期望未来房屋涨价或出租而获益，就是将储蓄转化为投资行为，预期投资收益就是未来的房屋租金和级差地租或者其资产增值形态。

“储蓄”的准确定义到底是什么？虽然金文没说，但是我们知道，按照金文对于“消费”和“储蓄”的理解，金文所举的例子中，那１００万元的住房购房款，是可以分解成无数个“消费”和“储蓄——投资”的组合。

不是吗？“消费支出”既然可以界定为这套住房的年租金。那么，“消费支出”难道就不可以界定为是这套住房的月租金，周租金，日租金等等？而“储蓄——投资”，则相应为“房款”减去“消费支出”的剩余？

金文将简单问题复杂化，到底意欲何为？难道金文引入了一个“储蓄”的概念，就真的能抹杀“消费者”和“投资者”的本质区别了？就能够将所有的“购房者”都归类入“投资者”的行列？

购房等于储蓄——投资 租房才是消费？

金文没有给“储蓄”作出严格的定义。而实际上，经济学各流派理论，虽然对“储蓄”有着不同的说法，但是大家都认同——储蓄是指收入中没有被消费的部分，即储蓄等于收入减消费。用公式来表示，那就是：储蓄＝可支配收入－消费。当然，上面这个公式也可以变形为：消费＝可支配收入－储蓄。

投资的本质是借贷，借贷的资金来源于储蓄。在宏观经济学来说，从社会全体看来，“投资”与“储蓄”，这二者只是同一事物之两面。有些经济学流派甚至认为，“投资”与“储蓄”这二者必然相等。这就是在宏观经济学里，储蓄和投资常常被交替使用的由来。

但是，宏观经济学的说法，有时并不适用于微观经济学。在微观经济学来说，“储蓄——投资”在大多数情况下，并不能交替使用。

对于个体来说，储蓄是安全的持有资金——例如，将资金存放在银行或是货币市场帐户中。它的目标一般往往是满足短期需要，例如，短期的消费或意外支出。它的特点是：你可以获得固定的，但比较低的回报，但是很容易收回资金。而投资是用部分储蓄资金去承担风险——例如购买股票或债券。它的目标是实现长期回报。股票和债券与银行储蓄并不相同，一般来说，长期投资可获得超过通货膨胀率的回报，但是它们的价值也可能贬值。

由上可以知道，对于个体来说，实际上，储蓄和投资它们有着很大的差异，一般来讲，“储蓄——投资”，这两者并不适宜于交替使用。

房地产由于位置的不可移动性，从本质意义上来说，房地产市场是一个典型的内需市场。而内需一般可以分为两部分：消费需求、投资需求。