合同都签了，不能让我爬上18层吧?

　　不久前，张先生为上下班方便，通过中介公司在单位附近找到一套较为满意的房子，该房位于塔楼的18层。多年北漂的经历，使张先生十分在意高楼的电梯运转情况，特别在签租房协议时，要求业主李女士必须保证该房及全部附属设施和配套公共设施的正常使用。

　　由于原来的房屋租期3天后将满，张先生还与李女士约定，她必须在合同签订后3天内交付具备正常使用功能的房屋，否则承担违约责任。签完协议，张先生向李女士交付了定金。

　　之后，张先生积极准备乔迁新居，又是收拾家具和物品，又是联系搬家公司，还约了三五个好友到时前往新居庆贺。谁知，在合同签订后的第二天下午，当张先生带着搬家公司将家具物品搬至新居楼下时，却发现电梯停运了。一打听，原来是物业公司与业主之间发生物业管理合同纠纷，物业公司以停止电梯运行的方式要求业主解决纠纷。

　　将家具物品徒步搬上18层楼简直不可想象!张先生也不可能每天这样爬上爬下。他急忙联系李女士，但一连几天，对方仍然不能解决电梯问题。张先生要求解除合同，让李女士退还定金，并承担违约责任。对此，李女士认为，房屋及配套设施不能正常使用并非自己的过错，因而不愿意承担违约责任。双方各执一词，争执不下。律师解答

　　因第三人造成违约应承担违约责任

　　“合同是双方真实意思表示，一经签订，除非违反国家法律法规禁止性或者强制性规定，双方应当严格履行合同义务，否则违约方要承担违约责任。”北京市京元律师事务所梁炎廷律师认为，本案中，业主李女士愿意且能够将自己的房屋交给张先生，却由于物业公司的原因，该房关键的配套设施──电梯不具备正常使用功能，导致该房屋不具备合同约定的正常使用功能，造成张先生合同签订目的无法实现。

　　李女士不能严格按合同约定履行交房义务，虽然从表面看她没有责任，是第三方即物业公司的原因，但我国《合同法》第121条明确规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”所以，李女士应向张先生承担违约责任，事后可依据物业服务合同解决与物业公司之间的纠纷。