公房承租人未经同意擅自将房屋使用权转让
[案情简述]
上诉人(原审被告)王某，男，系沈阳x厂退休工人，住沈阳市大东区X厂宿舍。
上诉人(原审第三人)李某，男，无职业，住沈阳市大东区东北大马路x号西间。
被上诉人(原审原告)张某，男，无职业，住沈阳市大东区东北大马路x巷x号x门。
一、案件基本事实
上诉人王某原承租公有住房平房两间，使用面积26.6平方米。位于沈阳市大东区东北大马路东站x巷x门x号。被上诉人张某出生后两个月就被王某收养。2001年11月王某及老伴从该房处搬走，张某将该房西间出租。2002年8月张某带家人外出打工租房居住。同年10月王某与张某经大东区法院判决解除了收养关系。同年11月27日王某与上诉人李某签订了直管公房使用权转让协议，王某将该两间直管公房承租使用权以56000元价格转让给李某，并经房产局办理了承租使用权变更手续。张某得此消息后于同年12月搬回该房东屋居住，并向大东区法院提起诉讼，要求确认王某与李某卖房协议无效。
另查明，王某于2002年9月29日，以张某不尽赡养义务为由，起诉要求解除收养关系。张某没有答辩，同意解除。原审法院(2002)大民一初字第2052号判决解除收养关系。当时并未提及房屋使用权问题。判决后，办案法官将房屋租赁证要回交予王某，当时张某并不在此房居住，已将房屋出租。王某出售前房屋租赁证记载，承租人王某，家庭成员张某、单淑琴(王某之妻)。
[审判]
原审法院的认定与判决
原审认为，原告一直居住在争执房，虽经法院解除了与被告王某的收养关系，但原告在争执房仍有居住权，被告王某与第三人李某转让争执房使用权的行为侵害了原告张某的合法居住权，故被告王某与第三人李某转让争执房使用权行为无效。
原审判决：一、被告王某与第三人李某签订的房屋买卖协议属无效应终止;二、坐落于沈阳市大东区东北大马路东站x巷x门x号东间(共两间东、西各一间)由原告张某居住使用;三、驳回原、被告及第三人其他诉讼请求。
上诉人的上诉请求
宣判后，王某不服提起上诉。主要理由是：解除收养关系虽未解决张某在争执房有无承租使用权，但是法官从张某处要回了该房的《租赁证》交给我，说明我有权处分该房屋的承租使用权。第三人李某不服提起上诉。主要理由是：自己是善意取得该房承租使用权，故房屋使用权转让行为应有效。张某服从原审法院判决。
二审法院的认定与判决
二审法院认为，本案争议焦点是原审被告王某与原审第三人李某签订的直管公房使用权转让协议的效力问题。原审原告张某向法院起诉主张撤销王某与李某的买卖关系，并未主张由其居住争议房，原审法院超越原告起诉范围判令争议房其中一间由张某居住显属适用法律不当。关于王某与李某房屋买卖效力问题，依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。这一解释体现了依法保护善意第三人合法权益的原则，对擅自处分行为提出了明确的处理意见，即：区分具体情况，对符合善意取得要件的，确认其买卖关系合法有效;对不符合善意取得要件的，确认其买卖关系无效。本案原审第三人李某基于其对大东区法院判决解除王某与张某之间养父子关系的事实以及房产部门能办理房产证明的事实情况的信任，并支付了房屋的对价，尽到了谨慎注意的义务，应认定为善意取得成立。为保护善意取得第三人的合法权益，维护交易安全，故应认定王某与李某房屋买卖关系合法有效。
二审法院依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条和《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款(3)项的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销大东区人民法院(2003)大民(1)房初字第10号民事判决;二、驳回原审原告张某的诉讼请求。
[评析]
本案系房屋使用权转让合同效力确认纠纷，争议的主要焦点是：公房承租代表人未经其他承租人同意，擅自将房屋使用权转让给第三人的行为是否有效。我们认为，对于此类问题，应依照相关法律规定，从维护交易安全，保护善意行为人出发，在正确认定事实的基础上，确认民事行为的效力。一般情况下，非经共同承租人追认，应认定无效。但第三人是善意、有偿的应认定为有效。处分人的处分行为如侵犯了共同承租人的利益，应向共同承租人承担民事责任。在王某与李某的房屋使用权转让合同行为中，李某系善意、有偿取得了房屋使用权，应受法律保护。具体理由如下：
(一)最高法院解释体现了依保护善意第三人合法权益的原则
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。这一解释体现了依法保护善意第三人合法权益的原则，对擅自处分行为提出了明确的处理意见，即：区分具体情况，对符合善意取得要件的，确认其买卖关系有效;对不符合善意取得要件的，确认其买卖关系无效。如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采取牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系为有效。否则确认合同无效的话，按照《民法通则》、《合同法》的规定，则应“双返”，第三人的利益无法得到保护，因此，只有确认合同有效，才能真正保护善意第三人的合法权益。
