如预期那样，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条)成了力促楼市降温的“第二只靴子”。许多报道都突出了二套房贷首付不低于40%，其实“十一条”内容是比较全面的，重点是加快中低价普通商品房建设、土地供应和开发利用效率。这让切盼改善居住条件的普通居民重又燃起了一份希望。

　　不过，笔者以为，对于根本就谈不上有什么积累的普通居民而言，抵御高房价的最好办法，显然不是去买房，而是租房。虽然就市场规律而言，在这样一个时期里，投资者会有风险偏好，一般的消费者也会有所谓“买涨不买跌”的习惯消费心态。但当价格飞涨的时候，特别是在当前，政府正不断收紧刺激性、扩张性政策，未来一年，整个房产市场将步入密集的调控期，举巨债入市，实非明智之举。

　　根据既有经验，价格与调控并不具有正相关性。因为市场预期出了问题，往往越调控，价格就越会陷入一个不降反升的怪圈当中。我们的市场预期，是具有逆向性的。不管是对于通胀的预期，还是对于调控举措可能面临的时滞性、低效率而产生的蔑视心理，都容易助长那些喜好冒险获利者炒上一把再撤离的作风。

　　如今在大一点的城市里，一套普通商品房价格就要几百万。人活着的全部意义，似乎就体现在一套房子上了。你也可以说，这样一个社会是富有效率的，因为所有人都不得不被逼着开动脑筋去消耗自己，换回可供支付的货币来偿债。这就有足够的动力来促进经济发展。但这样的社会效率，并不见得有什么质量可言。有太多富有创造性的社会个体受到抑制，失去了相应的机会成本，而这些机会成本有可能为我们提升社会总效率做更大贡献。前些年，有主流经济学家到中国南方的一些小城市调研，回来之后匆匆下断言，宣称那些地方房价不高、不贵，因为他看到那里的房价每平方米也就卖两千多元，有的更低。他们忽略了当地的人均可支配收入水平。现在有人喜欢讲房价收入比。事实上，分析“当地房价与收入比”才更恰当。如果仔细考察，房价每平米两千元的城市，当地人均月收入，一定远低于这个数字。你在当地的收入水平，是怎么也跑不过当地房价上涨步伐的。

　　而保障房和廉价房这些年千呼万唤难出来，概而言之，是建设力度不大，速度不快，广度不够，归根到底，还是“短缺”二字。按照一些学者的超现实理论，中国的住房需求呈无限量释放状，因为这是一个拥有13亿人口的庞大市场。如果假定城市化的提速必将伴随城市人口大量增长，那么算一算看，去年全国保障住房建设增量不足400万套。根据现有供地状况和执行力度来看，几年之内，安居性住房供给体系很难取得量和质的双重突破。因为短缺，就必然滋长投机，这也正是人人痛斥的炒买或倒卖保障房现象近年间屡见不鲜的原因。

　　推出限价房的实践，也不乐观。价格廉不廉，首先就是个问题，物以稀为贵，非但拉不低商品房价，限价房反而也跟着市场价格往上走。2007年之前政府即要求每个商品房项目开发时必须建设极高比例(70%)中低价位商品房的措施，到现在究竟又执行得如何呢?

　　由此，我们在殷切期待这次国“十一条”能尽早收到应有成效的同时，还有另一种期待：政府择机从商品房市场退出，把精力集中到市场之外的安居体系上来。为此，我们首先需要一部住房保障法案，以约束城市房地产法系统单一运作所导致的一边倒现实：土地只可以用于资本间的买卖、流转和使用;住房只能交给开发商去建设、营造和出售。否则，一切调控努力都将有流于表面和形式的危险。

　　在择机立法之前，作为一种接续或过渡，不妨鼓励普通居民租房，就如推行了近一年的家电下乡一样。为了照顾人民的福利，实际上政府可以直接给予补助，引导人们去租房。这样可以更广泛地促使社会闲置房屋资源被利用起来，住宅空置率居高不下的问题自然也就得到消解。笔者以为，这既鼓励了消费，又借内需刺激了市场，不够发达的房屋租赁这种基础性市场，也会相应得到发展与活跃。

　　完全不必担心“当地房租与收入比”的问题。租房之所以优于买房，就在于房租水平远远低于房价水平。房租当然也是个变量，但其水平与收入相比，还是处于一个合理区间，在可承受范围之内。如若政府的财政再补贴一部分，那就是锦上添花的事情了。 (章剑锋 作者系房地产事务专栏作家，现居北京)

　　(来源：上海证券报　)