作者：柳殿奎 门敬录 发布时间：2008-12-09 08:09:43
国有单位甲有一临街门面房，原租赁给乙、丙、丁（甲的下属）三户；2006年因乙、丙拖欠租金，甲又将该门面房全部租给丁个人，由丁个人负责收取房租，统一上交。后丁经甲同意又与乙、丙分别订立了租房合同。2007年5月，甲将该房屋拍卖给了戊。乙、丙得知后向法院起诉，要求确认甲与戊之间的买卖合同无效，乙、丙有优先购买权。甲则辩称，与乙、丙无租赁合同关系，乙、丙不存在优先权，且已将卖房信息预先告知了乙、丙。戊则称房屋是拍卖取得，完全有效。
房屋优先购买权的主体范围：次承租人问题
房屋承租人的优先购买权，是合同法上一项重要的制度，其不仅仅关系到对不动产的合理有效利用，而且涉及多方当事人利益的平衡和调整。但是现行立法规定却过于粗疏，在审判中如果简单处理，很容易使各方利益失衡，形成连锁纠纷。
合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称民法通则解释）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
相比合同法的规定，民法通则解释较具有可操作性。但与实际发生的情形相比，上述规定远远无法规范现实中各种相关纠纷，如前述案中次承租人优先购买权行使问题，需要进一步细化和完善。
一般情况下，承租人作为优先购买权的主体并无争议。但是现实中多发生的是承租人又将房屋转租给次承租人，次承租人作为房屋的实际使用者，常常对房屋进行装修，或通过经营积累了一定的地理商业优势等无形资产。此情况下，次承租人是真正的承租人，保护次承租人的优先权符合立法者的本意，次承租人应当具有优先购买权。而次承租人取得优先购买权的前提是：1.所有权人同意转租的；2.所有权人默示同意转租的（即所有权人明知转租而不表示反对的，如果其反对可以立即通知解除租赁合同，则转租合同自然对其无效）。
上述案例中，乙、丙作为次承租人，应当具有优先购买权，理由是：1.合同虽然具有相对性，但是法律规定了经过出租人同意可以转租，即转租不损害出租人的利益，且经过其同意视为对其有约束力，其在出卖房屋时应当通知次承租人。2.从有利民生、保护弱者角度讲，出租人、承租人、次承租人之间，次承租人处于弱势地位，即次承租人更需要该房屋。出租人及承租人既然将房屋出租和转租，其对房屋的需要仅限于以其为赢利工具。3.从有利于生活、生产，有利于物尽其用的角度讲，次承租人可能对房屋进行了装修，也可能经过经营形成了一定的商业无形资产，如果不予保护会造成损失。4.承租人将租赁物又出租给次承租人，不能视为仅转让了合同部分权利，而应视为全部权利，包括优先购买权的一并转让。故应当赋予次承租人优先购买权。
另外，需要说明的是，如果房屋存在多个次承租人的，应当把优先权赋予最终实际使用房屋的次承租人。
房屋优先购买权的性质
优先购买权是承租人的一项权利，但是该权利的行使受诸多因素的限制，要对其进行有效的保护，并同时照顾到房屋所有人、第三人之间利益的平衡，就应当明确该权利的性质。目前较为常见的观点有：（1）认为优先购买权是“形成权”，即承租人可以单方意思表示使合同归于消灭。（2）认为优先购买权是“物权”，即认为其是法定权利且可直接对抗第三人。（3）认为优先购买权只是优先缔约之请求权。
