租赁期间如何确定所有权变更的效力

　　在租赁期间所有权变更，则不影响租赁合同效力，也就是所谓的“买卖不破租赁”。

　　租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。买卖房屋双方对此另有约定的按约定。

　　《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是“买卖不破租赁”的规定，事实上，还包括赠与、互易等形式的所有权变更情况。审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。

　　相关案例：

　　所有权权变更不影响合同效力

　　2005年9月8日，刘先生与王女士签订了一份房屋租赁合同，合同约定：刘先生将其一套三居室住房租赁给王女士居住，年租金为27000元，租赁期限为3年，租金一年一付。

　　合同签订后，王女士付给了刘先生一年的租金。但王女士住了三个月后，刘先生急需用钱，决定将房屋卖出。没过多久，李先生以65万元的价格将房屋买下，二人办理了过户手续。

　　现在，李先生要求王女士搬出腾房，王女士拒绝。王女士想问自己能否继续租赁该房屋。

　　房山区司法部门工作人员指出，根据《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　刘先生与王女士签订的房屋租赁合同合法有效，作为承租人的王女士依合同约定取得了房屋的租赁权。据此，承租人王女士仍享有租赁该房屋的权利。

　　买卖不破租赁原则的适用，须具备以下条件：

　　1、原租赁合同仍然有效，即承租人的租赁合同必须原属有效且因期限未满而仍将有效。这样，当出租人将所有权让与第三人时，在承租人与受让人之间仍受原租赁合同的约束。

　　2、租赁物所有权的变动应该在租赁期间。在本案中，刘先生与王女士所签订的房屋租赁合同并未违反我国有关法律法规的规定，是双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。该租赁合同的履行期限为3年，而发生纠纷时仅履行期限并未届满，因此符合上面第一个条件。

　　3、李先生取得房屋所有权的时间也在租赁期间以内，故本案符合“买卖不破租赁”产生效力的条件。

　　所以，对于房屋的新主人李先生而言，仍要受到原房屋租赁合同的制约，其对房屋的使用权仍受到一定的限制，必须等到房屋租赁期满后，才可要求王女士搬出。

　　所有权变更不影响租赁合同生效，也就是所谓的买卖不破租赁。沪律网房地产法。