房屋租赁是房地产市场常见的一种交换形式，由此而产生的纠纷和诉讼也非常多见。实行房屋租赁备案登记制度，由房地产管理部门对租赁行为进行审查，可以使租赁行为规范、有序、避免许多可能发生的纠纷。

　　例如：以下的一些房屋是不能出租的：

　　一、没有《屋所有权证》的。没有房屋所有权证，一种可能是房屋权属不清，如果产生争议，会殃及承租人;别一种是即使房屋权属清楚，但承租人无从了解出租房屋者是不是房屋所有权人，有无出租房屋的权利。

　　二、被司法、行政机关查封的房屋，或是行使房地产权利时受到一定限制的房屋。这类房屋，有的是有权属纠纷的，有的是因房屋所有人负债甚至有违法行为的，因而这类房屋有可能被司法机关判归他人所有，也有可能被拍卖。还有一些房屋在行使权利时受到一定限制，如已经抵押的房屋，必须经抵押权人同意才能出租，否则，租赁行为是不合法的。

　　三、共有房屋未经共有人同意。共有房屋权利应当共同地行使权利和义务，没有共有人同意，就不能订立有效、合法的租赁合同。

　　四、违法建设的房屋。违法建设的房屋无法领取房屋所有权证，对于影响城市规划、市容或他人的违法建设，还将被责令拆除。违法建设的房屋对使用人的安全使用也没有保障。

　　五、其他有关法律、法规禁止出租的房屋。

　　办理了房屋租赁备案登记，不但可以杜绝以上几类房屋出租，而且在办理备案登记时，必须填写建设部监制统一的规范文本，对租赁双方的权利和义务规定比较明确，可以使双方的合法权益得到法律保障，避免或减少日后可能出现的争议。

　　如何办理房屋租赁备案登记?

　　办理房屋租赁备案登记，租赁双方应当在租赁合同签订后30日内办理。在办理时，除携带当事人身份证件外，还应向房屋所在地的房地产管理部门提交以下有关证件、证明和文件：

　　一、租赁合同。使用统一的房屋租赁合同文本的，可以在订立合同前先向房地产部门领取。

　　二、《房屋所有权证》。

　　三、当地人民政府规定的办理房屋租赁备案登记的其他文件。

　　对共有的房屋，要提交共有人的同意书。

　　委托代管的房屋，要提交委托人授权将房屋出租的证明。

　　转租的房屋，转租合同应当经过原出租人书面同意，一般可由原出租人在转租合同上签字认可。

　　已知抵押的房屋，要提供抵押权人同意书。

　　房地产管理部门在受理当事人的申请后，对所提交的各种证件、证明和文件进行审核，凡合格的，即通知当事人领取《房屋租赁证》。

　　《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法、有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》可以作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，该证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

　　承租人有哪些权利和义务?

　　承租人在房屋租赁期限内享有以下权利：

　　一、在租赁合同的约定期限内取得房屋使用权。在此期间，即使房屋所有权转让，承租人仍然享有这一权利。承租住宅用房的承租人，如果在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。

　　二、按租赁合同的规定，要求出租人及时修缮房屋。住宅用房的自然损坏，一般应当由出租人负责修复。非住宅用房的维修，按双方在租赁合同中的约定处理。

　　三、经出租人同意。可以将承租房屋的全部或者部分转租给他人。转租时的租金可以高出原承租的租金，转租人可以从中获提经济利益。

　　四、出租人如出卖房屋，应提前3个月通知承租人。要同等条件下，承租人享有优先购买权。

　　承租人在房屋期限内应承担以下义务：

　　一、按期交纳房租，如拖欠租金，应当向出租人支付违约金。