房屋建造前签订的房屋租赁合同的效力如何认定
目前，随着房地产建设在全国范围内的升温，我们经常会遇到这样一种合同，即在房屋建造前或建造过程中，建设方即将在建或准备建设的房屋向承租人出租，在苏南发达地区有的个人在投资土地，取得土地使用权后，未取得政府建设规划部门的批准，即将拟建的房屋向他人出租，有的开发商则在取得建设规划权之前即将拟建的房屋作为商品房或经营性用房向他人出租。这类合同的特点是，在签订房屋租赁合同时房屋并未建设；一般在合同中约定了一定房屋建造期限；出租方一般向承租人收取—定的预收租金或一定的履约保证金。
对于这类合同在司法过程中如何处理，法律专家及司法专业人员争议较大。本文拟对该类合同的效力作一初步探讨，以与各位同仁商榷。
为了明确问题，我们可以先看一个案例。2002年3月1日，甲与乙签订一租赁合同约定，甲向乙租赁房屋1500平方米；每月每平方米租赁金为9元；甲在合同签订时向乙支付定金10万元；乙方的房屋建造期为4个月，即乙方于2002年6月30日前将房屋建造完毕并交付使用；如乙延期交付房屋则每日赔偿甲方损失3000元等。合同签订后，乙方在未向房屋建设规划部门报批有关手续即开始建造房屋，至2002年6月30日未能建设完成，后甲方向他人租赁了房屋，不再租赁该房屋，双方遂形成纠纷。该案例是典型的房屋建设前签订的租赁合同，对于这类合同的效力，司法实务界及法律界均有不同的观点。
第一种观点，认为该类合同有效。主要理由是根据我国合同法的规定，依法成立的合同，自合同成立时起即产生法律效力。而法律并未明文禁止房屋建设前不得签订租赁合同，且双方当事人的合同并未违反法律禁止性的规定，故该类合同应为有效。对于乙在建设过程前未按规定向建设规划部门报批，则应由乙向建设规划部门承担行政责任，如该房屋在2002年6月30日(即房屋交付日)前不能取得房屋建设的有效批文或有效证件，则乙方即使已建好房屋，也可视为乙方不能交付房屋，由乙方向甲方承担违约责任。
第二种观点，该类合同为无效合同。理由是，按照房屋租赁合同的特点，双方签订租赁合同时应具备以下几个要件：房屋确实已建好并能实际交付使用；该房屋应为合法建筑物，非法建造及违章建筑均不得出租：该合同应在有关部门履行登记备案手续。而建设前签订的房屋租赁合同，因租赁物未形成，不符合租赁合同的形式要件，且该房屋租赁合同登记时必须持有合法的房屋登记证件，合同无法在有关部门进行房屋租赁合同的登记备案，故该类合同中建筑物实际与违章建筑或非法建筑并无二致，该类合同均为无效合同。
第三种观点，该类合同已成立但未生效。理由是，在房屋建造前签订的合同已成立可以确定，但按照合同法的有关规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续合同才能生效，依照其规定。而我国的房地产管理法等法律、法规规定，房屋租赁合同应向房地产管理部门备案。现建设方建造的房屋如在双方约定的建设期能如期取得合法的证件并依此在有关部门办理了登记备案手续，则应视为该合同生效，如建设方在双方约定的期限内无法取得合法证件或因其他原因双方不能到有关部门办理有关登记备案的手续，则该合同不生效。
该类合同在日常生活及现代经济交往中经常性地出现，必须对该类合同的效力认定作一统一的规定，不能仁者见仁，智者见智，各执一词。笔者从司法实践应首先满足公平、公正，司法效益为上的要求出发，认为该类合同一般以有效合同处理为妥。
具体理由如下：第一，在房屋建设前双方签订租赁合同是双方出租房屋及租赁房屋的需要，双方当事人的意思表示是非常一致的，按照合同法的基本原理，即从当事人意思自治原则及鼓励交易原则出发，对此类合同不能作无效合同处理，毕竟在该类合同签订后形成真实租赁关系的合同在多数，而形成纠纷的在少数。实际在我国现行的合同制度下，该类合同大量出现，如在大的交易市场中商铺的预租赁等都属于此类合同。若将该类合同一概定性为无效合同，如后来实际形成租赁关系的，也将此确定为无效合同，则当事人之间的稳定的交易将被破坏，合同法的上述基本原则将无从落实。