面对楼市持续“高烧”，公共租赁房已成为北京、上海等高房价城市亟需的应对之举。最近，北京多家机构就北京和上海的房屋租赁现状进行了网上和实地调查，发现租赁权益缺乏法律保障、租居条件较差和供需结构性失衡等，已成为困扰当前京沪两大城市“租民”的主要问题。

　　北京市海淀区清华大学所在的五道口片区，地铁13号线、高校资源以及城乡接合部汇集于此，使这里成为北京市房屋租赁最热门的板块之一。

　　这个板块是北京“租居”市场的一个缩影：方圆1公里的范围内，房屋月租金从7000元至300元不等;业态分为高档涉外公寓、商住一体、学区房、打成“隔断”的群租宿舍以及由城中村农民提供的廉价房子。

　　最近，北京多家机构就北京和上海的房屋租赁现状进行了网上和实地调查，发现租赁权益缺乏法律保障、租居条件较差和供需结构性失衡等，已成为困扰当前京沪两大城市“租民”的主要问题。

　　租客遭遇纠纷：

　　60.5%的人选择“忍气吞声”

　　某网一周时间段的统计数据显示，在填写问卷的7224名北京租房者中，有49.9%的人遇到过租赁纠纷。其中60.5%的人选择“忍气吞声”，仅有18.7%的人借助法律手段。这组数据印证了多位采访对象的观点：房屋承租人权益难以保障，租赁市场亟待立法和规范。

　　北京中原地产房地产经纪有限公司副总经理宫萍称，房屋租赁中常见的纠纷，主要表现为出租人、承租人和中介机构三个方面的行为不规范。

　　从出租方来看，集中表现为出租人隐瞒物业权属，合同未到期擅自解除合同收回房屋，逃避应承担的维修义务，不退还押金;从承租方来说，突出表现在承租人提前解约，中途退出，拖欠房租，损坏设备、物品，擅自改变房屋结构，未经授权转租等。

　　由居间中介所引发的纠纷，主要为非法从事房屋租赁代理业务、不按规定收取佣金和不履行合约等，严重的还包括挪用客户租金或者押金，甚至卷款潜逃。

　　对于多数人选择“忍气吞声”处理纠纷而非诉诸法律，宫萍分析说，是因为当前租房纠纷走法律途径“效率较低、成本较高”，目前此类诉讼大都依据《合同法》，缺少专门、细致的法条支撑，缺少简易处理程序。

　　我爱我家上海分公司业务支持部经理陆英丽在接受采访时也表示，上海的租赁市场现状与北京类似，“没有立法，导致租赁市场不规范、不透明。”在她看来，不解决立法问题，租赁中的三方——房东、租客和中介，都无法完全明确自己的责任。

　　备案登记缺失：

　　房屋租赁基本是自由市场化

　　记者在调查中了解到，目前房屋租赁市场的立法和管理缺失，与房屋出租登记备案制度不健全有关。几年前出台的强制登记备案制度现实中并没有得到很好的落实。

　　据我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖估计，北京市房屋出租实际登记备案率“不足5%”。

　　胡景晖说，2008年，北京市公安局为提高对城市流动人口的管理力度，确立了“以房管人”的思路，与房屋出租中介机构合作，由后者代为敦促房屋租赁人进行登记备案。但情况并不理想，“目前北京的房屋出租仅有不足四成通过中介交易，其余60%的私人出租信息根本无从登记。”

　　即便是通过中介完成的房屋租赁交易，实际登记备案率也不理想。北京链家房地产经纪有限公司董事长左晖提供的统计数据显示：自2008年8月北京租赁合同网上备案系统正式运行以来，截至2010年1月，履行了网上登记备案手续的租赁交易量仍不足总数的20%。

　　胡景晖说，北京的房屋租赁市场，其实是一个庞大的“黑市”：一是政府对底数不清;二是绝大多数出租行为都在法律监管之外。