未尽告知义务，承租人享有优先购买权

案例：

二○○一年三月五日，张斌租赁陈东商铺房一间，租赁合同中注明租期五年，总租金81,900元，一次性支付，双方签字后合同生效。

二ｏｏ二年元月十日陈东以26万元价款将该房屋产权出让给李夏文，并办理了产权转让。

张斌就此事与陈东协商，未果。遂将陈东告上法庭，要求人民法院判令陈东与李夏文的房屋转让合同无效，并要求行使优先购买权。

判决：

１、撤销陈东与李夏文签订的房屋转让合同。

２、张斌在同等条件下享有优先购买权。

分析：

本案的关键是要认定张斌是否享有优先购买权，如果有，则转让合同无效，如果无，则有效。

所谓“优先购买权”，是指房屋出租人在转让出租房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而先行购买的权利。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。”国务院《城市私有房屋管理条例》第十一条规定；“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”上述法律、条例的有关规定，是关于优先购买权的规定，这些规定，都是保护承租人在同等条件下享有优先取得对租赁房屋的所有权的规定。

出租人陈东与李夏文签订的房屋转让合同，明显违反以下二点规定：

一、告知义务。

《合同法》二百三十条规定“在合理的期限内告知承租人”和《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“须提前三个月通知承租人”都是以法律的形式规定了出租人转让出租房屋所有权时应对承租人尽告知义务，未尽告知义务的，行为违法，合同无效。

二、剥夺承租人张斌的优先购买权。

法律法规之所以规定告知义务，并规定了告知的期限，是保证承租人有充分的时间考虑是否行使优先购买权，出租人在告知期间内不得进行房屋转让，在三个月期间内承租人提出与受让人同等条件接受出租房屋，出租人应满足其优先购买权，如果三个月期间届满，承租人未提出或提出的条件低于受让人的，则丧失优先购买权。出租人未履行告知义务，在承租人未知晓的情况下与李夏文签订房屋转让合同，并办理过户，显然其行为和程序都是不合法的，是明显的侵权行为