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在追求交易效率和安全的现代商法价值取向下，为保护承租人居住权的承租人优先购买权规则越来越弱化，上海高院的相关意见中，也认为，在共有人优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、租赁物以特定方式发生权属变化等情况下，承租人的优先购买权受到限制。
《案例精选》 2006年第7期
蔡秀慧诉上海驰园物业管理有限公司、杨顺华等房屋租赁优先购买权纠纷案－－浅析房屋承租人优先购买权的限制性保护
【案例】蔡秀慧诉上海驰园物业管理有限公司、杨顺华、陈维君、谢星川等房屋租赁优先购买权纠纷案
【简要提示】随着房屋租赁纠纷的日益增多，如何权衡房屋租赁人与房屋所有人之间的权益，成为此类纠纷处理中应把握的关键。以往为稳定房屋租赁关系而保护承租人利益的审判倾向和理论研究，随着我国住房制度改革和房屋市场的发展，已难以适应市场经济实现资源配置最优、资源效益最大化的需要，如何在房屋所有权及承租优先购买权的博弈中找准基点，正是审判实践和理论研究应思考的问题。本案作为一起房屋优先购买权纠纷，其处理可看作是这方面的尝试。
一、基本案情
原告蔡秀慧
被告上海城建（集团）公司
被告上海驰园物业管理有限公司（以下简称驰园公司）
被告杨顺华
被告陈维君
被告谢星川
1996年9月23日，被告驰园公司与原告蔡秀慧签订《房屋借用合同》，合同约定由被告驰园公司将张杨路1133弄10号202室房屋（面积20.6平方米）出借给原告作过渡使用，借用期限自1996年8月1日至1997年3月30日止。合同期满后，原告与被告驰园公司在该合同上约定原告续借上述房屋至1997年12月31日止。后双方未再书面明确原告续借房屋的时间，原告向被告驰园公司缴纳租金至2004年3月30日止。期间，被告驰园公司于2000年将原告借用的房屋调整为张杨路1133弄18号101室（面积55.22平方米），并相应调整了房屋租金，双方对此未另签书面协议，仅在上述《房屋借用合同》中对借用房屋的房号进行了修改，被告驰园公司对此盖章予以了确认。后原告一直居住在张杨路1133弄18号101室房屋至2004年3月底。期间，被告驰园公司曾于2003年11月14日向原告发出通知，以租借的房屋已落实分配使用为由要求原告办理搬迁及退房手续，未果。后原告向被告驰园公司主张上述房屋的优先购买权未果，乃起诉至法院。
另查明，张杨路1133弄18号101室等房屋原系使用权房，被告驰园公司于2003年9月取得包括张杨路1133弄18号101室房屋在内的张杨路1133弄15号、17号、18号部分房屋的产权。此外，被告杨顺华系被告驰园公司的职工。2004年2月24日，被告驰园公司与被告杨顺华签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告驰园公司将包括张杨路1133弄18号101室房屋在内的该18号1至6层共12套房屋（房屋总面积为670.3平方米）出售给被告杨顺华，合同总价为人民币2,010,900元，单价为人民币3000元/平方米。同年3月3日被告杨顺华取得上述12套房屋的产权。2004年5月13日，被告杨顺华又与被告陈维君签订《上海市房地产买卖合同》，将张杨路1133弄18号101室房屋以总价人民币275,062元转让给被告陈维君，同年5月18日被告陈维君取得该房屋产权。同年7月12日，被告陈维君又将张杨路1133弄18号101室房屋以总价人民币552,200元转让给被告谢星川，被告谢星川于同年8月3日取得该房屋产权。2004年7月底，被告谢星川被通知进户后与被告驰园公司员工卫仁波一同进入上述购买房屋，后被告谢星川对该房屋进行装修入住。另，当时进入上述房屋时，被告驰园公司员工将房屋内存留的原告的热水器和两张写字台搬至驰园公司地下室存放，现该财物被遗失。
原告蔡秀慧认为其在承租本案系争房屋期间，被告驰园公司未通知原告租赁房屋将出售便将房屋转让给被告杨顺华，侵犯其优先购买权，而杨顺华将房屋再次转让给被告陈维君，以及被告陈维君再次将房屋转让给谢星川均属无效合同。
