本案债权人抵押权的认定

依上述分析，本案当事人中行分行究竟是否享有抵押权？从案情看，中行分行在房屋建成后并没有办理现房抵押登记，是否就可以此否认其享有抵押权？事实上，值得注意的一个因素是，东大电子城在建成后，业主因负债累累，根本就没申请房产权属登记，这使得所有的物权变动缺乏载体，中行分行无法完成抵押登记。我们认为，就本案合同双方当事人而言，存在着一个合同未履行完毕的问题。即在房屋建成后，东大集团应对之进行产权登记和抵押登记。但在房屋已建成的情况下，东大集团并没有及时实施权属登记，也没有获得房产证，这导致中行分行无法进行抵押登记。但现在各债权人已向法院申请本案债务人破产，并就中行分行是否对该建筑物享有优先受偿权提出异议，而该建筑物的产权证仍未办理，此种情形如何认定？

我们认为，就法律程序而言，债务人仍有及时办理房产证的义务，仍有履行抵押合同的义务。如果以没有权属登记的不动产作为破产财产，既不利于破产财产的拍卖、处理和权属变更登记，也不符合不动产的登记公示原则。从法律上讲，未经登记的不动产仍处于权利待定状态。但登记费用应优先在破产财产中予以支付。在此前提下，本案当事人有权依据抵押合同要求进行抵押物登记，从而取得优先受偿权。

当然，从适用法律的角度看，本案在建房屋抵押协议签订的时间为1994年，其时担保法尚未颁布实施。因此，该抵押合同只能适用《民法通则》、《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见（试行）》及《广东省抵押贷款管理条例》的有关规定。依据上述法律、法规，并未有关于不动产抵押适用登记生效要件的规定，在认定抵押合同的效力时，可以认为登记为抵押合同的对抗要件。如果从这个前提出发，就可以得出结论，本案当事人双方的抵押合同已经生效，债权人已享有抵押权，但非经登记不得对抗第三人。