问：我于2001年9月与开发商签订《商品房买卖合同》，购买某小区一套商品房。该买卖合同约定：

（1）出卖人于2002年9月30日前交付房屋；



（2）出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理产权登记手续需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款1％向买受人支付违约金。



合同签订后，我如约将合同总价款的80％支付给开发商，但双方并未办理预售登记手续。后来我听说开发商已将所开发的两栋房屋全部抵押给银行申请贷款，遂向开发商质询，但他们没有给我确切的答复。现我想咨询：这种行为是否合法，我该怎么办？李小姐



收到李小姐来信后，我们将信转给有关律师，他们回答是：



本案当事人双方争议的焦点在于开发商抵押行为的合法性及其给购房人造成的损失等问题。



根据《城市房地产抵押管理办法》有关规定，可以依法设立抵押的房地产主要有：依法通过出让、转让方式取得的国有土地使用权；依法取得所有权或期得权益的房屋及法律、法规规定的其他可以抵押的房地产，包括在建工程抵押、预购商品房贷款抵押等。



房地产抵押应到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，否则不具备法律效力。



鉴于本案的开发商不肯将有关房地产抵押的详细情况向购房人通报，因此，律师建议购房人到房地产所在地的房地产管理部门查询抵押登记的有关情况。如果查实开发商抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前，根据法律规定，开发商只有在取得抵押权人（即贷款银行）书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人，否则，其转让行为无效。



在此情况下，购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效，购房人有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。



如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后，则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。