一、行使抵押权的条件 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：1、债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；2、抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；3、抵押人被依法宣告解散或者破产的；4、抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；5、抵押合同约定的其他情况。二、行使抵押权方式 实现抵押权时，可以与抵押人协商以房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款受偿。如果协商不成，应及时向法院提起诉讼。